一 政策分析

2008年3月3日，财政部和国家税务总局联合发出了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，支持住房租赁市场发展：（1）对个人出租住房所得减按10%的税率征收；（2）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；（3）对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；（4）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

2008年奥运会的召开，众多中外人士到北京参观，场馆周边房屋租赁市场前所未有地活跃，其居住安全问题凸显。许多经纪公司都将精力放在奥运租赁市场上面，期待能掘出奥运桶金。租赁市场的活跃，势必会引发纠纷增多，为了营造平安奥运，政府对租赁市场的规范发展出台一系列政策（如表1所示），如实行租赁代理资金监管暂行办法、加强非居住房屋租赁合同备案及对北京市房屋租赁合同系列示范文本做出修改，其目的主要是通过对租赁市场各环节的监督监控，规范租赁市场，实现零投诉的愿景。

表1 北京市建设委员会出台系列规范租赁市场交易的政策

2008年9月1日起试行一季度的《北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法》的出台，是首次针对经纪公司和经纪从业人员行业操作而制定的，以推进行业的诚信经营和交易透明为最终目标的管理办法。

首先，从动态监督管理的内容来看，它的认定和处罚处理依据涉及与房产行业相关的法律法规多达13项之多，如《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》、《北京市房屋租赁管理若干规定》等，是房产相关政策的一次有机整合。其次将各项规定对应的违法违规操作行为，依据经纪活动的种类归纳为7～8项，清晰了违规行为的性质，从而理清了脉络，为监督检查和制定分值提供了具体的事项与操作基础。最后，将经纪公司和从业人员在从事经纪活动中可能涉及全部环节的违规操作都一一列举，做到了全面而细致。另外，从形式上来看，采取扣分制度，对于在经纪机构违法违规行为满6分和从业人员满3分时，向社会进行公开违规经纪企业信息，向消费者进行公示的披露。通过媒体的社会效应来进一步督促经纪公司规范发展。

由于房产经纪行业一直未有立法层面的相应法律支持，而此次公布的管理办法，是北京市建设委员会层面首次制定的如此细致完善的行政法规，对于北京的经纪行业监管可以说具有里程碑意义。

二 市场分析

（一）市场成交量

2008年北京市租赁市场成交活跃，特别是在买卖市场持续观望时，许多的购房者“转买为租”，促进了租赁市场成交量的上涨。据北京中原三级市场研究部对2007年、2008年两年的租赁市场成交量的比较分析来看，2008年北京市中高档二手商品房成交量较上年增长了32%。从中高档二手商品房各月租赁成交量环比走势（见图1）来看，1～3月份租赁成交量环比均呈上涨之势，其中3月份环比上涨40.87%，3月是大量外地返乡人员重返北京的集中月份，而学生开学也增加了市场的需求，受到这些人员大量流入的影响，该月成交量上涨较为明显。5月是应届大学毕业生租房以及为孩子升学就近租房的高峰期，受到新需求的刺激和房屋集中到期换房热的双重作用，这个月的租赁市场成交量出现了上涨。北京奥运会的召开，车辆单双号限行、外地人口进京受限等多种措施开始实施，北京市的租赁市场受到了一定的抑制作用，7、8月租赁成交量有所回落。9月份与奥运会有关的车辆单双号限行、外地人口进京受限等多种制度、措施相继撤销，北京许多人才机构的招聘会恢复，各大毕业生招聘会陆续召开，高校毕业人群开始陆续走出校园，为找工作出外选择租房居住，还有一些来自外地的求职人群也都陆续进京，北京市租赁市场需求旺盛，成交开始活跃，整体成交量有较大幅度上涨。

图1 2008年北京市中高档商品房月度租赁成交量环比走势

10～12月份，由于受全球金融危机的影响，企业的“裁员”和“减薪”措施、毕业生们面临着严峻就业形势等，租赁主体的人员流动和经济收入发生变化，以及传统租赁淡季到来，北京租赁市场受影响较为明显，连续三月成交量都呈下行走势。

2009年受金融危机持续作用的影响，已就职人群人员变动情况将比往年加剧，而与