一 房地产投资

1.投资有一定程度增长，但和GDP相比处于下降通道

2008年上海市房地产开发投资1366.87亿元，同比增长4.5%，近年来首次比全社会固定资产投资的增长率8.3%明显偏低；与GDP 9%的增长率相比，处于下降通道，房地产开发投资占GDP的比例已不足10%（见图1）。

图1 上海市（房地产开发投资/GDP）预警示意

2.土地出让市场基本停止

2008年出让土地基本处于暂停状态，并且绝大多数为工业用地，经营性用地出让仅8块。开发企业对房地产市场趋势的判断首先反映在土地市场。

上海房地产市场萧条的表现首先是土地市场的退地现象。上海普陀区2008年4月出现退地风波。志成房地产开发公司向普陀区房地部门提出，由于其自身原因，申请终止履行长风地块的合约。普陀区房地部门根据有关规定，同意上述申请并收回该地块。6月此风波曝光后，对购房者的心理预期冲击非常大，标志着土地市场地价下降。

8月苏宁环球集团向上海房地局提出申请，以轨道交通10号线站点未按期配套为由，要求退还黄浦区南京东路163地块的土地款。这块拍卖总价44亿元、楼板价以6.7万元/平方米创下全国之最的天价土地在一年之后终于也陷入退地的尴尬境地，对市场冲击也非常大。

二 市场供求情况

1.商品房市场供求关系发生逆转

从网上房地产交易数据看，2008年商品房（含动迁房配套房）成交面积1930.9万平方米，同比减少39.8%；成交金额1953.3亿元，同比减少33.6%。如果扣除动迁配套房，成交面积为1272.5万平方米，同比减少51.2%。2008年新增供应面积（网上房地产新增挂牌面积）2647.8万平方米，比成交面积多37%，大部分新增供应面积都超出成交面积（见表1）。

从统计快报数据看，2008年供应量也明显超出需求量，商品房新增开工面积为2586.57万平方米，同比增长14.9%，其中住宅新增开工面积1762.01万平方米，同比增长7.8%。施工面积10390.67万平方米，同比减少3.5%，其中住宅施工面积6872.1万平方米，同比减少10.1%。竣工面积为2475.04万平方米，同比减少26.8%，其中住宅竣工面积为1763.33万平方米，同比减少35.9%（见表2）。

供求同时缩量但需求萎缩更加明显，2008年新建商品房销售面积为2296万平方米，同比减少37.9%，其中住宅1965.86万平方米，同比减少40.1%。存量房交易面积为1413万平方米，同比下降29.1%。

表1 2008年上海各区县商品房成交情况

表2 2008年上海房地产建设情况

2.下半年房地产市场供多求少态势加剧

从四个季度成交面积和新增面积的对比看，第一、第二季度的成交面积：新增面积为1∶1.08和1∶1.15，而第三季度为1∶1.98，第四季度为1∶1.54，供给量在下半年明显超出需求量（见图2）。

图2 2008年上海市供求面积

商品房空置面积在年末达到1091.18万平方米，其中住宅空置499.53万平方米，同比上升82.3%，商品房空置面积升至历史高位。

3.商品房价格全年涨幅较大，第三季度小幅回落

图3 各环线间新建商品房价格指数

上海社会科学院商品房价格指数显示，2008年12月上海市新建商品住宅同质价格指数为1295.2点，比2007年同期上升5.2%（见图3）。但是，最高点出现在2008年6月为1321.4，2008年12月与之相比，下降了1.3%。从各区间来看，上海的商品房处于盘整阶段。

三 目前市场需求远小于规划

上海市于2008年初制订2008年住房建设计划，采取的是相对保守的估计。但从目前看，住房市场处于非理性的萧条期，市场需求远小于规划。

2008年住房建设的主要目标是：（1）建设总量。新开工住房面积约2000万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。（2）竣工和供应总量。竣工住房面积约2500万平方米，在建及新开工住房建设项目中预计可达到预售标准的面积约2000万平方米。（3）土地供应。住宅用地供应800～1000万平方米，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。

2009年计划住房建设施工面积6300万平方米，当年新开工住房面积1800万平方米。经济适用房和廉租房400万平方米，配套商品房400万平方米，合计约占新开工住房面积的45%。2009年竣工住房面积2200万平方米，在新建及新开工住房（含配套房）建设项目中预计可达到预售标准的面积约2400万平方米。住宅用地1000～1200万平方米。经济适用房不低于25%。各环线间的比例为内环5%，内外环25%，外环70%。如果按照目前发展趋势，房市持续调整，2009年的住房计划执行有难度，反而是要消化空置房。

四 恢复经济适用房政策

1998年上