一 2008年广州房地产市场基本情况

广州房地产市场一直以“平稳理性”著称，即使是在2007年，伴随着全国各地房价高涨的态势，广州的房价也一时冲上高位，但在中央和地方各种调控政策的作用下，同时得益于广州市场的一贯理性，这种情况也只是昙花一现，市场形势很快在2007年第四季度出现了转折。进入2008年，市场转折以令人意想不到的速度发展，广州房地产市场经历了比较深刻的调整，出现了土地流拍、消费者观望、开发商资金紧张、中介缩减门店等一系列现象。但市场并未出现大幅降价乃至崩盘的现象，而是在僵持状态中保持着动态的平衡。由于广州房地产市场已经历过从20世纪90年代以来的两个涨落周期，因此市场参与者都有足够的经验面对市场的各种变化。总体而言，广州房地产市场在2008年的表现可以用“适度回调，理性博弈”八个字来描述。

（一）房地产开发投资

2008年广州市全社会固定资产投资完成2104.56亿元，比2007年同期增长12.9%，仍保持较快增长。房地产开发投资总额达到762.43亿元，比上年同期增长8.3%，增速较上年明显回落（见表1）。

表1 广州市房地产开发投资历年变化情况

2006年之前，广州市房地产开发投资增幅一直处于较低的水平，均在10%以内。而在2007年过热的市场环境下，房地产开发投资较上年增长26.4%。在2008年的市场环境下，但房地产开发投资增长速度出现了明显的回调，再次回落到10%以内。

广州市房地产开发投资占固定资产投资的比重在2004年至2006年间逐年下降，一方面是因为广州的房地产市场比较理性，在其他一些热点城市房价已经大幅上涨的情况下，市场仍然保持平稳，房地产开发投资基本保持和固定资产投资同步增长。另一个重要原因是2002～2006年广州土地供应偏少，开发的项目相对较少，与此同时，市政府对轨道交通、高等级公路等城市基础设施的投资加大，房地产投资的比重相对下降。

2006年后，房价持续上涨，开发商看好后市，加大了对房地产的投资力度，导致房地产投资占固定资产投资的比重持续上升。虽然自2007年9月以来房地产市场行情发生变化，但这一比重仍稳步上升，主要原因是开发商前两年大量拿地，2008年这些项目正在开发中，使得房地产投资增长较快。2008年房地产开发施工面积的增长幅度和上年基本上持平，但商品住宅施工面积的增幅明显回落（见表2）。

表2 广州市历年房地产开发施工、竣工面积情况

2008年商品住宅竣工面积为673.92万平方米，大于同期新建商品住宅交易登记面积（553.04万平方米）。竣工面积的继续缩减，主要是受行业不景气影响，销售不畅、存货激增使得开发商放慢了部分项目的施工进度。

可以预见，未来一段时间投资者对广州房地产业的投资会有所下滑。一方面在国内外整体经济形势走低的大环境下，房地产业的未来也不被看好，投资者的信心受到冲击，投资房地产的热情不大；另一方面，银行信贷收缩、销售收入下降以及巨额地价款的支付，都直接导致开发商没有足够的资金来进行下一步的投资。但是，随着近期中央和地方政府一系列保障性住房政策的实施，大量资金会投资于保障性住房建设，广州市房地产投资总额应该会保持一定的增长速度。

（二）房地产交易

从批准预售情况来看，2008年广州十区批准预售的商品房项目共417个，可预售套数为80037套，可预售商品房面积为914.24万平方米，可预售套数和可预售商品房面积分别比2007年同期增长8.7%和11.0%。2008年广州市批准预售量一改近年来逐年下降的趋势，说明2006年之后广州市土地出让面积增加，开发项目逐渐增多，该批产品开始集中上市。

下半年的批准预售面积大于上半年，这是因为上半年市场形势不明朗，开发商多在对市场进行分析判断，放慢了预售申请节奏。下半年，市场下调的形势已经逐渐明朗，在资金链的压力下开发商被迫加快销售力度，所以申请预售面积上升。

从新建商品房供求关系的对比来看，2008年广州商品房可预售面积为914.24万平方米，新建商品房交易登记面积为703.99万平方米，市场吸纳率为77.0%，近五年来第一次小于1。自2003年以来，广州楼市的市场吸纳率逐年上升，房屋空置率下降，市场交易活跃，2007年达到最高点131.2%（见图1）。2008年预售面积增加，而成交量锐减，导致全年市场吸纳率急剧下滑。

图1 近五年广州市新建商品房供求情况

从房屋交易登记情况来