2007年上半年，深圳房价一度领涨全国，2008年下半年，房价跌幅又连续4个月居全国之首，领涨领跌使深圳被给予了太多关注。在成交低迷近一年后，岁末深圳迎来了成交回暖。作为市场化程度较高的城市，深圳房地产市场对经济形势和政策导向相当敏感。

一 市场交易量价齐跌，先抑后扬

（一）房地产开发投资降幅、占固定资产投资比重双降

自2001年以来，深圳房地产开发投资增幅总体呈下降趋势（见图1）。2001～2005年逐年回落，2006年反弹至10.3%，这主要由于2006年房价上升势头强劲、土地出让面积较多所致；2年后再次回落，2008年达8年来最低-4.5%，2007年以来房地产政策调整、2008年房地产市场持续低迷、土地出让面积减少等影响不容忽视。

与国内其他一线城市比，2008年1～11月北京、上海、广州、深圳房地产开发投资增幅分别为-7.1%、4.7%、13.4%、1.71%，除去北京奥运因素影响外，深圳增速相对较低，投资降温明显。

从房地产开发投资占全社会固定资产投资比重看（见图1），2008年为30%，自2002年来呈总体下降趋势（2006年稍有回升，为36.3%）。这主要源于本市2008年加大了诸如轨道交通、路网、港口、世界大学生运动会场馆等基础设施建设，增强了固定资产投资力度。

图1 2000～2008年深圳市房地产开发投资情况

（二）新建商品住宅市场供过于求，交易谨慎、岁末回暖

2008年1～11月，深圳市商品房批准预售701.94万平方米，同比上升37.7%；实际销售334.57万平方米，同比减少37.45%。其中，住宅批准预售602.13万平方米、61699套，实际销售310.47万平方米、33491套，面积吸纳率仅52%。供应增加、销售减少，反映了一年来新建商品住宅供求状况。

1.供应持续4年回落后首度增长，特区外增幅高于特区内

自2004年，深圳商品住宅批准预售面积持续下降，2007年589.2万平方米为近年最低，特区内降幅超过40%。2008年供应首度增加，截至11月，商品住宅批准预售面积602.13万平方米，环比增幅30.4%（见图2）。批售面积以特区外为主，占全市七成以上。这主要由于2006年房价高涨时出让土地较多，且主要以特区外为主，致2008年供应有所增加。

图2 2000～2008年商品住宅批售面积走势

2.空置面积持续5年减少后首度增加，预售商品房吸纳率大幅跳水

商品住宅空置面积自2003年逐渐下降，2007年最低达59.2万平方米。主要由于其间房市持续升温，购房需求旺盛；同时，深圳土地稀缺，政府2002年已开始紧缩土地供应，新建商品住房逐年减少，使之前所积存量不断消化，空置面积持续下降。而进入2008年后，存量又开始增加。2008年1～9月，商品房空置160.33万平方米，同比增加30.98%；其中，住宅空置65.9万平方米，超2007年全年，同比增加90.9%，增幅比全国1～9月高出76.8个百分点（见图3）。这源于2007年下半年以来房市开始低迷，交易规模大幅下降，加之新建商品住宅面积又有一定幅度增加，直接导致空置面积回升。

图3 2000～2008年商品住宅空置面积比较

图4 2008年1～11月预售商品房面积吸纳率

从预售商品房面积吸纳率看，2008年1～11月达47.7%，相对2007年供不应求的104.9%，下降57.2个百分点，供过于求现象明显。其中，不同物业供求差别很大（见图4）。预售商品住宅吸纳率52%，同比下降52.7个百分点，销售相对好些；办公用房吸纳率20个百分点，同比下降187.7个百分点，供求发生逆转；商业用房吸纳率29.0个百分点，同比下降48个百分点，供过于求加剧。这源于新建住宅尚存刚性需求支撑，而办公、商业用房等投资性物业则在经济大环境下遇冷。

3.前三季销售低迷，9月后稍有增加，11、12月呈井喷之势

2008年1～10月，全市新建商品住宅仅售275.8万平方米，只有2007年同期的59.3%。但10月底后，在政府相继出台的降低首付、房贷利率优惠等利好政策刺激下，11、12月份全市成交量强劲反弹。

从各月销售面积看（见图5），2008年1～8月，新建商品住宅销售面积明显减少，同比跌幅平均46.8%。1～3月延续了2007年下半年宏观调控政策带来的颓势，交易量不断下滑。2月份春节达到全年最低的6.4万平方米，同比下降89.2%。4、5月逐步回升，受“春交会”集中推盘及特价和促销活动影响，5月份38.5万平方米销量在1～11月间最高。6、7、8月继续回落。

图5 2007、2008年1～11月新建商品住宅销售面积比较

而9月份以后，全球性金融危机开始影响我国，政策转向为扩内需、促增长，至12月央行连续5次下调存贷款基准利率、存款