一 2011年以来房地产市场情况及特点

为进一步巩固和扩大房地产市场调控成果，2011年以来，中央和地方政府调控政策继续升级和深化，商品房和保障性住房两条腿并行。在商品房方面，实施限购政策，出台房价控制目标，调整住房转让营业税，货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉，有效遏制了投资投机需求；在保障房方面，从土地、资金和制度等多方入手，单列保障房用地，加大保障房建设财政投入，鼓励多渠道筹集资金，实行保障房建设责任制，公开保障房建设信息等，保障房建设力度明显加大。一系列调控政策使得2011年以来的房地产市场出现积极变化。

1.国房景气指数持续下降，房地产市场开始降温

从反映房地产行业整体形势的房地产开发综合指数来看，今年1～10月平均值只有101.9，远低于上年同期的104.4，显示今年以来房地产市场开始降温。10月份，全国房地产开发景气指数继续持续回落，逼近100，比上年同期回落3.3个百分点，国房景气指数已连续6个月下滑。房地产销售价格指数今年1～9月以来基本一直处于下降趋势，只有5月份有所上升，均值达到102.6，远低于上年同期的108.6。与此相对应的房地产开发投资指数并未出现明显的下降，今年1～9月的开发投资指数均值为104.01，仅比上年同期均值低0.54（见图1）。

图1 2010年以来国房景气指数

2.房地产开发投资保持较快增长，自筹资金成为主体

1～9月全国房地产投资实际完成额44225亿元，同比增长32%。其中，住宅投资231788亿元，同比增长35.2%。其中，9月房地产投资增速较1～8月下降1.2个百分点，住宅投资增速持平。1～9月房地产开发企业资金来源6.2万亿元，同比增长22.7%，主要受益于自筹资金的快速增加，自筹资金同比增长33.5%（见图2），占本年资金来源的41.2%，创历史新高，而国内贷款同比增速今年以来一直低于10%。

图2 2010年以来全国房地产投资实际完成额、同比增长率及开发商自筹资金占资金来源之比

3.商品房销售稳定增长，商办地产销售增速明显快于住宅

1～10月，全国商品房销售面积7.97亿平方米，同比增长10%，10月当月出现较大下降，增幅较1～9月下降2.9个百分点，较上年同期提高4.7个百分点。其中，1～10月住宅销售面积同比增长9.0%，办公楼增长14.40%，商业营业用房增长17.60%。1～10月全国商品房销售额4.38万亿元（见图3），同比增长18.5%。其中，住宅销售额增长16.30%，办公楼和商业营业用房分别增长27.10%和32.10%，商、办地产销售增速显然快于住宅。

图3 2010年以来房地产销售面积及销售额同比增长率

4.房价增幅放缓，非住宅类房产价格增长较快

用全国商品房成交面积和成交金额之比可以换算出1～9月全国商品房成交均价为5514.4元/平方米，同比上涨9.1%，但是较1～8月下降1.7个百分点。其中，住宅成交均价同比上涨8.1%，较1～8月下降1.9个百分点。这一环比下降幅度是今年以来最大的，而且住宅的价格下降幅度超过全国商品房的下降幅度。非住宅成交价格涨幅远远高于住宅价格涨幅。其中，办公楼成交均价同比上涨15.5%，较1～8月下降4.2个百分点，环比下降较快；商业营业用房成交均价同比上涨12.2%，较1～8月下降1.2个百分点。

二 房地产市场调控政策的效果和存在的问题

今年以来限购、限贷等政策效果逐步显现，遏制了一线城市房价上涨势头，供求关系趋于合理，但商办类房产和二三线住房市场涨势依然较快，凸显政策的结构和地区不均衡性，房价总体调控压力仍然较大。

1.政策调控效果逐步显现，房价下降拐点初现

今年实施的限购政策是2003年房地产调控以来最严厉的政策，影响非常大。从更准确、灵敏地反映价格最新变动情况的环比数据来看，70个大中城市新房和二手房的环比价格下降和持平的城市数量震荡攀升。2月份新房环比价格下降和持平的城市仅14个，二手房环比价格下降和持平的有20个，到9月份新房环比下降和持平的城市已经多达46个，而且环比价格上涨的城市涨幅均未超过0.3%；二手房环比下降和持平的也多达46个，而且环比价格上涨的城市涨幅均未超过0.6%。从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，全国房价下降的拐点已经初步显现，但是拐点的确立仍需政策的继续配合。

图4 2011年以来新建商品住宅价格上涨、持平和下降城市个数

2.限购政策带来区域和结构调控的冷热不均，房价总体调控任务依然艰巨

严厉的限购和限贷措施带来一线城市房价上涨的势头得到遏制，但是未限购的城市和未受限的非住宅类地产今年以来上涨势头仍然比较凶猛。根据国家统计局公布的住宅