“十五”以来，北京市房地产市场较快发展，房地产开发投资规模扩大。五年间，总共完成投资5974亿元，其中2005年完成1525亿元，是2000年的2.9倍。房地产市场在北京市经济中的地位越来越重要，开发投资成为北京市固定资产投资的主要构成部分。2005年，房地产开发投资占到了全社会完成投资的53.9%，房地产业增加值占全市GDP的比重达到了7.2%。目前，围绕房地产市场是否健康发展，特别是商品房价格不断上涨等问题，社会各界对房地产市场的关注度也越来越高。我们认为，对房地产市场重要性的认识，必须提高到保持经济运行稳定、维护社会安定团结、改善政府形象的高度上来，切实采取措施，稳定房地产市场，解决广大中低收入居民的居住问题。

一 房地产市场供需状况

1.“九五”以来北京市房地产开发投资规模不断扩大

“九五”期间，北京市房地产开发投资增长较慢，五年间平均增速为3.9%，占全社会投资的比重维持在30%～40%之间。“十五”期间，北京市开发投资规模迅速扩大，年均增速达29%，其中2001年一度达到50.1%。2003年宏观调控后，投资增速有所下降，2005年下降至3.5%，但开发投资占全社会投资的比重一直保持在50%～60%之间。2005年全市完成开发投资1525亿元，为1996年的4.6倍（见表1）。而从全国情况来看，2005年，全国房地产开发投资占全社会投资的比重为17.8%，上海为36%。北京市房地产开发投资比重相对较高。

表1 “九五”及“十五”时期投资情况

与上年同期相比，2006年1～3月北京市开发投资增速为13.1%，低于全国20.2%的增速，在四个直辖市中，低于重庆、天津，高于上海。全市商品房屋施工面积6433.9万平方米，低于上海，高于重庆、天津（见表2）。

表2 2006年1～3月全国及各地房地产开发情况

2.商品房的建设与销售保持了一定规模，并同步增长

2005年，北京市房地产市场继续保持了增长的态势。商品房施工面积10748.5万平方米，其中住宅施工面积7283.4万平方米，分别比上年增长8.2%和7.8%；竣工面积3770.9万平方米，其中住宅面积2841.4万平方米，分别增长23%和21.2%；销售面积2803.2万平方米，其中住宅面积2566万平方米，分别增长13.4%和12.3%。从2006年情况来看，增长的态势不减，1～3月份商品房施工面积比上年同期增长了14.7%，竣工面积增长了4.8%。

3.存量房交易有所增长，但总量仍然较小

2006年1～3月，全市存量房买卖成交面积174万平方米，其中住宅面积141万平方米，分别占全市房屋成交总面积的18.9%和17.7%，存量房成交的总量仍比较小。全市再上市住宅买卖成交7257套，成交金额22.3亿元，分别比上年同期上升7.8%和16.1%。

4.商品房空置面积较大

截至2006年3月底，全市商品房空置面积1098.9万平方米，其中商品住宅面积629.4万平方米，办公楼面积182.1万平方米，商业及营业性用房面积198.6万平方米。在全部空置面积中，空置3年以上的面积为130.5万平方米。

5.四大力量支撑北京市住房需求

（1）居民收入增加，改善性需求增加。近几年来，北京市城乡居民收入增长较快，年增速保持在11%～13%之间（见表3），一定程度上支撑了房地产需求的增长。但从收入分层来看，低收入家庭占比重过高，购买力不强，改善住房条件的能力不足。2005年，全市城乡居民人均收入为17653元，而低收入及较低收入家庭只相当于全市平均水平的60%，且超过60%的居民户收入处于平均收入以下。

表3 2002～2005年城乡居民人均可支配收入情况表

（2）动迁引发刚性需求。近几年来，随着奥运场馆建设的逐步展开，以及危旧房改造、城市道路改扩建等相关建设的加强，年动迁居民户不断增加。从2005年开始的“城中村”改造工作，将整治231个“城中村”，拆除建筑面积311.1万平方米，涉及居民11.8万人，也在一定程度上加大了对新增房屋的需求。

（3）城市化进程加快。近几年，随着城市化进程的不断加快，北京市城市人口规模有一定增长，其中，每年都有十万以上的农业人口转为非农业人口，平均机械增加人口14万左右，带动了房屋需求。此外，全市每年结婚近10万对新人，也引发对住房市场的刚性需求（见表4）。

表4 2002～2005年人口变动情况

（4）外来人口需求规模较大。据市建委统计，近几年来，外地人在京购房一直占较大比重。2006年1～3月，外省市个人购房占全市商品房销售的31.7%，同比上升1.4个百分点。

二 商品住宅销售价格指数变动趋势

自2005年以来，北京市一手商品