即将过去的2006年是国家对房地产市场进行宏观调控力度最大的一年。5月17日出台的“国六条”和在这之后的一系列政策和措施都充分显示了党和政府对房地产市场进行深层次调控的坚定决心。

在国家宏观调控的一系列重拳出击下，北京市政府也积极出台了一些具体措施来响应国家调控房地产市场的政策，然而，令决策者没有想到的是，北京市房价不降反升。从北京市统计局公布的房屋销售价格指数来看，2006年上半年为107.9，而第三季度这个数值就到了108.5（见图1）。从2006年12月中旬的北京冬季房展的情况来看，当前北京房地产市场有两大趋势：一是商品房价格继续攀升，展会首日意向成交均价达到了8540元/平方米；二是商品房成交量明显萎缩，据展会组委会提供的数据显示，共有2.3万人参观了展会，但首日意向成交额仅7137万元，创下近年来冬季房展首日成交量最低。

图1 北京房屋销售价格指数季度趋势

我们不禁要问：北京市商品房价格在政府屡次宏观调控下为何不降反升？北京市房地产市场的症结究竟何在？

一 房价与地价之争

最近几年，社会上一直存在着所谓的房价与地价之争，即究竟是地价的上升推动了房价的上涨还是房价的上涨拉动了地价的上升。如果只是从理论上来看，两种说法都有道理。房地产开发商认为，由于政府垄断了土地的供给，通过“招、拍、挂”等方式获得的高昂土地出让金是提高房地产成本进而推动商品房价格上涨的直接原因。而政府部门则认为是由于随着社会经济发展而产生的对房地产的大量需求导致的过高房价直接拉动了地价的上升。

从图1可以看出，从2004年第四季度开始，房屋销售价格指数有一个突然的飞跃，而这正好处于政府在全国全面实行土地“招、拍、挂”政策的所谓“8.31”大限之后，这次房价的飞涨似乎证实了地价决定房价的说法。

然而，这种似乎谁都会看的价格上涨图却可能会掩盖事实的真相。我们尝试通过更严格的计量经济学方法进行实证分析。最简单的方法就是通过Granger因果关系法来检验土地价格和房屋销售价格之间的关系。由于从北京市统计年鉴中无法找到北京市土地出让价格的历史数据，根据“土地价格是未来地租的资本化”这一理论，可认为土地价格和地租应该是高度相关的。所以选择地租作为土地价格的替代变量。选择北京市2001年第四季度到2006年第三季度的土地租赁价格指数季度值和相同时间段的房屋销售价格指数季度值作为检验变量。通过地价与房价之间的Granger因果关系检验之后，我们发现，房价是地价的Granger因，而地价不是房价的Granger因。

这说明，由于最终需求导致的房价上涨才是地价上升的原因，即使地价不上升，由于老百姓住房的刚性需求和房地产开发商的炒作，房价照样会上涨，当前政府实行的土地“招、拍、挂”政策是整顿土地市场秩序，压缩房地产开发商高额利润的非常重要而且有效的政策。所以，2006年政府对房地产市场新一轮的宏观调控虽然从客观上来说，限制了商品房市场的总体供应量，提高了土地价格，但这并不是房地产价格上涨的直接原因。

二 北京房地产市场的微观经济分析

简单地讨论北京房地产市场房价与地价之间谁决定谁的问题，其实并无多大的意义。因为北京房地产市场其实有两个或者更多而并非一个单一的市场。由于房地产这种商品的特殊性，在一定时期内，其所需要的土地的供给是有限的，所以商品房的价格更多的是由需求来决定。而面对不同类型的市场需求，就应该采用不同的分析方法。

目前，北京市房地产市场应着重区分如下两种不同类型的需求：

（一）自住性需求和非自住性需求

这里的自住性需求指的是购房的目的仅仅是满足自己家庭居住的需求，非自住性需求指的是购房目的不是为了自己家庭居住的需求。区分这两类需求是因为这两类需求的价格弹性不同，一般来说，自住性需求的主体收入水平一般不高，所以对房价的变化非常敏感，其价格弹性也较高；而非自住性需求的主体一般是为了投资或者出租或者倒手，有一定的经济承受能力，其需求价格弹性也相对较低。

（二）本地需求与外地需求

本地需求指的是北京市常住人口（居住在北京半年以上）对商品房的需求，外地需求指的是本地流动人口以及外地人口或者是国外居民在北京购房的需求。据中国指数研究院提供的数据显示，2006年3月北京商品房预售1