一 解决物业管理问题迫在眉睫

近几年来，愈演愈烈的物业纠纷以及各种暴力伤害业主的事件不断进入人们的视线。

“2001～2005年，中国人民大学‘社区治理’课题组先后对北京市100多个居民小区的调研结果显示：业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到了80%，其中产生肢体冲突和暴力冲突的占37%（不包括威胁和恐吓）”。^[1]

据《权衡》杂志的记者调查，“在北京的许多住宅小区里不仅仅发生暴力事件，一些住宅小区里的业主们还不断遭遇断电、停水、断暖气、门眼被堵、门卡消磁、恐吓电话、汽车被砸被划等各种非暴力性质的‘恐怖事件’。这样的事件曾经在一个小区一年内居然出现200多起”。^[2]

与社区频繁发生的对业主的暴力伤害和非暴力‘恐怖’行为相伴随的是，社区业主自治进程的层层障碍和业主组织的混乱和无序。北京市政协《关于北京市居住小区物业管理问题的调研报告》中显示^[3]，“全市3077个居民小区物业管理项目中，成立业主委员会的只有360个，仅占11.7%”。而搜狐焦点房地产网的调查又显示，就是对这少得可怜的300多家业委会，一半以上（52%）的业主也认为对物业管理的改善没有作用。而据一些长期从事社区研究的专家估计，北京市现有的300多家社区业委会中，真正发挥作用的不到10%，即不到30家。

在业主的财产权得不到保障，人身受到伤害和威胁，不得不采用拒交物业服务费这一最后手段时，2005年北京却发生了强制执行业主的“堵被窝”事件，这一事件让北京乃至全国业主倒吸一口凉气。紧接着2006年年初和9月份又发生了美然动力和美丽园社区物业公司撤管，断水停电，破坏社区正常秩序，制造恐慌，要挟全社会的公共事件。

严峻的现实表明，围绕着物业纠纷而暴露出来的社区矛盾，已经发展为影响社会安定和建立和谐社会的大问题。

二 社区物业管理的现状：外部法律环境恶劣（不到位），内部自治机制缺失

从北京16名业主被拘的“堵被窝”事件到美然动力社区事件，再到现在的美丽园风波，均反映出业主自治外部法律环境的恶劣和内部自治机制的缺失。要建立和谐社区、和谐社会，我们必须直面物业管理的现状，解决以下两方面的问题。

（一）外部法律环境恶劣：颠倒的“主仆关系”

社区聘用物业管理企业，与家庭雇用保姆在法律上都属相同类型的法律关系，即委托法律关系。区别在于规模和服务范围不同而已。家庭聘用保姆是单个业主聘用，服务范围是业主自用空间内的家务劳动，而社区聘用物业管理企业，实际上是全体业主联合起来共同聘用一个保姆公司（物业管理企业），服务范围主要是全体业主拥有土地使用权的红线范围内的共有共用不动产设备、设施及场地的养护、修缮、绿化、保洁等活动。所以，社区聘用物业管理企业，与家庭聘用保姆没有法律意义上的本质区别。令人遗憾的是，在社区聘用物业管理企业的问题上，建设主管部门制定的《物业管理条例》（以下称《条例》）却颠倒了主人与保姆的关系。

1.主人做家务要按照与保姆的合同约定进行——《条例》混淆业主作为财产所有人的财产权和作为合同一方当事人的合同权利的区别，将排他的财产权降低为非排他的合同权利，导致业主行使所有权要受《合同》限制

《条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。

《条例》第二条违反《合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，它规定作为委托人的业主也必须与受托人物业管理企业一起按照物业服务合同的约定来处理物业管理事务，完全无视委托合同是委托他人按合同去完成委托事务，而不是自己去完成委托事务的规定。业主要管理自己的物业并不需要与他人进行约定。在这一委托法律关系中，财产所有人所要遵守的是按约定支付对价和提供方便，绝不是如《条例》规定的按约定对自己的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等等，如财产所有人要自己进行这些活动，无需与物业管理企业进行约定。

2.每个家庭要聘一个保姆，保姆可以先住到家里，再谈合同，合同价格达不成协议，拒绝离开，理由是没有开家庭会