出租屋管理是城市管理的一项重要工作。从2001年开始，广州市成立“街（镇）出租屋外来暂住人员管理服务中心”，逐步确立“党委领导、政府牵头、各家参与、统一管理”的出租屋管理模式。新的管理模式实行6年来，广州市的出租屋管理服务逐步规范化，并取得了很大的成效。但是：一方面，随着广州市社会经济的进一步发展，现实对城市管理的要求也越来越高；另一方面，广州市仍然面临着流动人员激增、“城中村”问题日盛、出租屋达标率低等问题和压力。因此，我们有必要从理论到实际，对广州市的出租屋管理服务模式进行剖析和创新，使广州市的出租屋管理服务工作迈上一个新台阶。

一 出租屋管理与服务的基本理念

（1）出租屋管理工作的目的是通过规范房屋出租行为来管理流动人员，“看似管屋，实则管人”，这是由广州市当前流动人员问题严峻的现实决定的，这种情况将持续相当长的时间。

（2）出租屋管理与服务并重是工作的努力方向，但近年应当将管理工作放在首位。但所有的管理工作必须首先考虑方便管理对象，即人性化管理。

（3）出租屋管理工作的重点是安全防范，即社会治安和居住安全，而工作的着眼点就是收集并掌握全面的信息。这些信息包括出租屋相关信息和流动人员的信息。

（4）出租屋管理与服务工作应当充分调动和发挥屋主和租户的积极性，尽量使其能够主动配合管理甚至自我管理。

（5）街（镇）出租屋管理服务中心（以下简称“出管中心”）是出租屋管理与服务的枢纽和平台，参与流动人员管理相关的职能部门利用这一枢纽和平台，对基层行使管理职能；必须加强出管中心的建设，使其素质专业、人员稳定、行为规范。

（6）对于出租屋管理的对象（屋主和流动人员）必须采用奖罚并施的工作手段。

（7）服务是为了更好地进行管理，某些服务同时也是管理的一种手段，服务的内容和质量应当逐步地增加和提高。

二 管理过程中的基本矛盾

1.管理行为中各方主体

在出租屋管理与服务行为过程中基本可以分为四个主体：屋主、租户、出管中心和职能部门。这四个主体由于各自的利益、义务（职能）不同，在此过程中消极行为的表现也不大一样（见表1）。

表1 不同主体在管理过程中的消极行为倾向

因此，在设计新的管理模式时，应尽量在制度上避免这类消极行为，使各个主体都能够恪尽本分，积极主动地配合和参与管理和服务工作。

2.出管中心的身份地位与其实际工作职能的矛盾

即执法权的问题。出管中心定性为“自收自支的事业单位”，其本身没有执法权，其日常工作主要是各职能部门委托其进行收集信息、代办证件等前期工作。但在实际工作过程中，由于出租屋管理员身份尴尬，当遇到管理对象拒绝或逃避管理时，就缺乏合法的应对手段。这种矛盾造成两种恶果：要么管理不到位，要么非法粗暴执法。

3.出租屋管理工作领导小组办公室的机构设定与承担职能的矛盾

即协调机构的问题。市、区两级出租屋管理工作领导小组办公室是出租屋管理的协调机构，并非职能部门，流动人员和出租屋管理的事权和财权都在相应的职能部门，流动人员和出租屋管理工作繁杂琐碎、错综复杂，具有牵涉面广、各类矛盾发生频繁，而出租屋管理工作领导小组办公室与各职能部门都是平级机关，协调的力度显然不够。

4.出租屋管理员素质与现实工作要求差距较大

即编制问题、待遇问题。出管中心是“自收自支的事业单位”，而且每个中心正式的事业编制不到3个，有的只有1个，其他人员全部从原户籍协管员转变或从社会招聘而来。由于待遇较低，难以吸引高素质人员参与。但出管中心是十几个与流动人员管理相关的职能部门的“神经末梢”，所以对出租屋管理员业务素质和工作水平都有较高的要求。

5.对屋主设定的义务与出管中心提供的服务不对等

即只收税费不服务的问题。《广州市房屋租赁管理规定》中对出租屋主设定了一定的义务和责任，但并没有为他们提供相应的服务，这使得很多出租屋主对政府的管理行为产生抵触。而出管中心由于考核和奖励的主要指标是收取税费的多少，使得出管中心应利益驱动而将收取税费作为主要的工作重点，忽视了为出租屋主和流动人员提供服务。

三 出租屋管理工作的目标设定

出租屋管理的终极目标是使得流动人员井然有序、房屋租赁行为规范、社会治安状况良好