图1 广州的危房改造工作任务艰巨，危房改造关系到城市的发展与未来

一 背景与历程

危房改造不仅事关百姓安居乐业，也事关未来广州市生态型山水城市的建设。作为一个城市的管理者，原市委书记林树森有过这样的感悟：搞好经济建设当然是中心工作，但如果老百姓仍住在破旧不堪的房子里，一遇到刮风下雨还有坍塌的危险，管理者又如何放得下心呢？广州市委、市政府坚持以人为本，以创建“适宜创业发展、适宜生活居住”的城市为目标，以“为人民群众谋福利”高度负责的精神，以危房改造为契机，从而拉开了旧城改造，改出一片和谐社区的帷幕。

（一）危房产生的主要原因

广州市大量的危破房始建于1949年以前，造成危房情况严重主要有以下五方面原因：大部分房屋已大大超过使用年限；历史形成的低租制致使业主无经济能力维修房屋；划入征用红线范围的房屋，征用单位长期不实施拆迁；有的业主为了促使租户搬迁，不愿投资修缮危房；基建施工及深基坑开挖造成危房。近几年尽管广州市加大危旧房改造力度，但由于缺乏必要的维护措施，危旧房每年仍以5%的比例增加，至2002年底在册的危破房达到658万平方米。在旧城区密集散布的这些危房，严重危及市民的生命财产安全，同时也影响了城市的形象。

（二）原有危房改造的历程

图2 由于年久失修等历史原因广州旧城区每年仍有不少新增的危房

危房改造，钱从哪来？2002年广州市在册的旧私房和直管房共2062万平方米，其中危房18.8万平方米，涉及的居民2774户，仅要解决危房住户的安置就至少需要6亿元，市财政虽然每年都拨出专门资金用于危房改造，但这仍然是杯水车薪。20世纪90年代广州市开始尝试借助房地产开发改造旧城危房，可是房地产商追求的是最大利润，他们往往通过提高容积率来达到目的，结果反而房子越来越密，街道绿地越来越窄，人居环境越来越差，与广州市建设“两个适宜”的山水型生态城市的思想背道而驰。

（三）危房改造的广州模式

经过十多年的探索和实践，广州市危房改造抛弃了利用地产开发拆迁安置的模式，不再让房地产开发商插手改造工程，而是完全由政府和业主共同协商，实现“拆旧建新、改善环境”的目的。在市领导的高度重视下，广州市进一步统一了思想，明确了危房改造的思路：应该遵循城市总体规划，拉开城市空间布局，通过危房改造抽疏旧城区人口，原则上不能再增加旧区建设强度，要引导市民到新区去居住。危房改造工作历经二十多年的经验教训，在党中央提出建设和谐社会的战略思想指导下，终于摸索出具有广州特色的改造新模式。

图3 广州的危房改造工作经过大量实践逐步摸索出了自己的模式

二 政策与原则

广州市以“政府主导、统筹计划、抽疏人口、拆危建绿”为指导思想的危房改造“广州模式”已初见成效。实施危房改造的宗旨是：以社会效益、环境效益和排危解危为方向，加大政府工作力度，促进危房区域的基础设施建设，改善全市危房区域居民的整体居住环境，提高居住水平。实施危旧房改造工作时，广州市坚持了以下原则。

（一）贯彻保持传统文化延续性原则

广州是一座具有2000多年历史的文化古城，沙面的欧陆风情、东山的小洋房建筑、荔湾的西关大屋、越秀的骑楼建筑都具有独特风格。对旧城区内一些具有岭南特色的街区和建筑：西关民居保护区、越秀书院建筑群、传统骑楼商业街等，规划中在旧城改造和更新的同时，有效地保护了历史地段的风貌，延续城市传统文脉，凸显广州市历史文化名城的特质。

图4 城市历史文化沉淀，给危房改造带来了困难与挑战

（二）坚持规划先行和保护优先原则

除了对旧城区内零散危房的维修外，广州市还制订成片危旧房地块的更新改造规划。像荔湾和越秀这样的老城区，相当部分地区的建筑都年久失修，已形成了大面积的危房群，迫切需要维修更新，而成片危房更新改造规划，对激发旧城区活力，控制人口密度，改善居民生活条件，整治美化城区环境，都有很好的指导和控制作用。

（三）严格控制旧区人口和开发强度

在危房改造的实施过程中，广州市本着“拆一建一”的指导思想，在保证返还住户同等面积住房的同时，除了必要的市政公共设施不再增加建筑面积，鼓励直管房租户外迁，以疏解旧城区人口密度为目标，同时保持旧城区原有的空间格局和城