广州市的楼价，在经历了20世纪90年代前期的高涨之后，自1998年连续7年下降，到2003年触底。然而，从2004年开始，在国家严格的宏观调控背景下，广州楼价不断攀升。如何有效抑制过高、过快上涨的住宅价格，成为社会各界讨论的热门话题。笔者认为，对楼市的积极调控政策，应该立足于有效满足百姓对住宅的需求，国家宏观调控政策的实施，必须要有城市政府公共政策相配合才能取得实际效果。

一 楼市宏观调控政策亟须地方政府公共政策配套实施

根据广州市国土房管局公布的统计数据，2003年下半年，广州市新建住宅均价为3769元/平方米，2004年下半年，升至4829元/平方米，2005年下半年，新建住宅均价为5160元/平方米。^[1]2006年，广州市的住宅价格更是直线攀升，一月份，广州市八区（不含萝岗区、南沙区）一手房均价达到5564元/平方米，三月份5997元/平方米，五月份6097元/平方米，七月份高达6928元/平方米，这一价格比2003年下半年的均价惊人地高出3159元/平方米。^[2]令人感到不可思议的是，广州市楼价这一上涨的过程，正是国家对房地产的宏观调控政策不断出台，不断紧缩严控的过程。我们知道，从2004年开始，国家就把控制房地产投资过热与抑制房价大幅上涨作为新一轮宏观调控的重要内容。这一年，国土资源部出台了“8·31”土地政策，以期通过紧缩地根，来控制房地产投资过热现象。2005年可以称作房地产的“宏观调控年”，3月中旬，央行调高商业银行自营性个人住房贷款利率；之后中央政府相继出台了稳定房价的“新老国八条”；5月由建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》；6月国家调整了住房转让环节营业税政策，加大二手房交易的税收调控力度。事实上，2005年国家对楼市的宏观调控政策对广州楼市影响甚微。2006年在公众的期盼中，国家进一步出台房地产调控新政，5月17日，颁布“国六条”，5月29日九部委出台对“国六条”的15条配套细则。这使公众对商品房价格下跌有了新的期待。但至今为止，广州楼价上涨的势头仍然没有得到有效遏制。

国家宏观调控政策为什么不能有效抑制广州房价快速上涨的趋势？笔者认为，问题的症结在于，宏观调控政策的出台，是基于对全国房地产投资总量过剩的判断，是以紧缩为基调的，主要目的是要抑制房地产投资过热。宏观调控并没有使城市居民对住房的实际需求得到有效释放，相反，调控政策本身还在某种程度上激化了供需矛盾。例如，提高个人住房贷款按揭利率、增加首付款比例、二手房交易税负加重等措施本身又成为推动房价上涨的因素。市场经济的一个最基本的规律就是供求关系决定价格，如果影响住宅市场价格的需求因素没有得到有效化解，居民对住宅的实际需求没有得到满足，房价就难以真正降下来。

从广州的情况来看，在这一轮国家对房地产宏观调控开始之时，楼价经过7年的下跌与盘整，市场需求经过7年的力量聚积，正处在复苏上升期，虽然需求不是刺激楼价上涨的唯一因素，但却是最基本的因素。现阶段推动广州住宅价格上涨的需求因素究竟是真实需求还是虚假需求，这是有争议的。对房地产的投机需求，被看作是一种虚假需求。应该承认，基于对房价持续走高的预期和人民币升值压力，有部分境内外投机资金进入广州房地产市场进行炒作，这种以炒买炒卖为目的、利用房地产价格波动牟取利润的行为，正是宏观调控政策打击的目标之一。与此同时，我们应该正视的是，广州总体经济水平的增长和广州城市建设的发展使房地产市场的真实需求也在加速增长，这些需求成为推动房价上涨的基本力量。

1.满足基本生活需要的需求

对无房户来说，对住房的需求可以称作是一种刚性需求，而且是其他商品的消费需求不可替代的。住房福利分配制度终结之后，在原有福利分房制度中没有获得住房的居民、新进入婚龄的人口、新增就业人口、城市化进程中新进入城市的人口都需要通过商品房市场来满足对住房的需求。广州经济增长对外地普通劳工与知识白领的吸引力，使非户籍人口所占比例也越来越大，对他们来说，户籍制度已不构成就业选择的障碍，但住房却是安身立命的最基本的条件。虽然在买房与租房之间可以选择，但租房需求的增加，会促进一手商品房市场的