一 项目背景

（一）城市空间结构调整及工业用地置换的必然性

城市是有一定人口规模的以非农业人口为主的居民集聚地，是人类生产和生活的主要场所，是人类文明与发展的集中体现，它的产生、演变、建设和发展都受到社会、经济、文化科技等多方面的影响；自从人类进入工业社会以后，城市在人类生活中的作用和地位不断增强，其结构调整和更替变化也不断加速。人类的工业文明经历了手工作业、蒸汽时代、机械时代、电气时代等四个时期的变化，每一次变化，都给城市结构带来了大规模的调整与变革；今天，人类已经进入了信息化时代，随着城市的发展、人口的增加，原有的城市空间结构已不能适宜今天城市发展的需要，这必然要求城市自身进行大规模的内部调整，置换工业用地，释放陈旧空间，改造旧区，提升环境质量，增加城市活力，重塑旧区魅力。

（二）工业用地置换的动力

从土地利用的角度讲，直接置换动力有以下三点。

1.土地经济

土地价值规律是城市工业用地置换的根本原因。土地收益在城市内部的级差梯度是会产生很大变化的，工业用地和商业用地在内、外二环路间的地租水平相差甚大，因此，工业在市区存在比较经济劣势，城市区位地价竞租导致工业用地置换，大部分工业用地处于内、外环路之间，其商业用地地租收益远远大于工业用地地租，如果继续生产的话，企业虽有获利，但土地机会成本却高于外环路以外的地区。

2.城市环境保护

在追求生产利益前提下，企业往往忽略环境价值，导致对城市的污染越来越严重。特别是在工业和居住混杂地带，工业废水、废气和噪音严重困扰居民日常生活，因此，污染企业的搬迁是大势所趋。

3.城市空间结构调整

土地置换也是城市产业结构升级转型的结果，第三产业、现代服务业的发展是推动土地置换的主要因素。城市空间结构调整对于工业用地进行置换、扩大绿地面积、减少工业设施对环境的影响，这些都有利于城市土地资源的优化和城市环境质量的提高。

（三）广州市工业用地置换规划

广州市自改革开放后实施的城市总体规划以来，对不合理的工业用地布局进行了调整。通过城市空间布局的调整，缓解旧城区工业污染负荷高度集中的状况，由于历史原因，一些工业、货运站、大型仓储等布局集中于城市中心区。工业污染造成环境恶化，危害着人们健康，空间布局不合理带来的环境问题仍然存在，需要依据城市总体规划，对工业布局进行持续阶段性的置换规划。

（1）从城市的现状来看，由于城市人口的迅速膨胀和城市用地形态的不断扩展，在旧的城市空间结构的制约下，城市的发展问题重重。城市空间结构的调整，其中一个主要的方面就是工业用地布局的调整。

（2）从广州市城市总体规划来看，在广州市提出的战略规划中，金珠江化学有限公司所处的荔湾区（原芳村区），是“荔湾区—芳村—南海—佛山”城市结构“西联”的重要组成部分，是旧城人口的主要疏解地区，区域的功能定位，由原来的工业区要逐步转化为新兴的居住区，这就要求原有的工业企业外迁，原有的工业用地置换为其他用地。

（3）从交通发展来看，由于城市道路建设的发展，城市交通通达性大大增强，由于珠江不再是阻隔两岸的屏障，交通联系便捷；以老城区西关和北京路为圆心，向外延伸，已明显地凸显芳村所处位置也比较优越。

（4）从现实层面来看，原芳村区已有的工业用地，有许多已经进行或准备进行工业用地的置换。如广州钢铁厂、广州国际造船集团等大企业，早已在番禺选定企业置换发展的用地空间，准备置换旧城工业用地为其他用地。由此看来，各区工业用地的置换已经开始。

（5）从经济发展来看，今后十年，广州的经济仍将是快速发展时期。全市地区生产总值于2004年和2005年分别突破4000亿元和5000亿元，2006年又突破6000亿元，比2005年增长14.4%，比2002年增长71.2%，年平均增长14.4%。2005年全市实现地区生产总值（GDP）5115.75亿元；按可比价格计算，比上年增长13.0%；规划2010年，国内生产总值将达6850亿元，比1995年增长4.5倍。其中第二产业和第三产业的增加值将分别比1995年增长2.9倍和6.5倍。如果空间布局上不按城市总体规划作合理的调整，城市环境质量将会进一步下降，华南地区现代化中心城市的建设目标也将无法实现。

为促进和改善广州城市中心区的更新和建设，塑造