2008年下半年，全球金融危机来势凶猛，时至年底，美国、日本及欧元区主要国家的宏观经济衰退已成定局，这对当前中国经济发展产生了重大影响。有学者认为，即使不发生全球金融危机，中国宏观经济也需要转型。但问题是，在金融危机已经发生的背景下，中国经济如何调整、深度如何？另有学者提出，房地产业的健康与否，对中国经济的大势将产生关键性的影响。显然，房地产业在当前中国宏观经济中既是一个焦点，也是一个极为敏感的问题。尽管在房地产各个领域都存在激烈的争论，但不可否认的是，房地产业的健康发展对当前经济稳定起着举足轻重的作用，对中国宏观经济调整方式和效果的影响也是无可替代的。

京津冀、长三角、珠三角是中国经济发展最具代表性的三个区域，这三大区域的房地产市场变化也基本反映出全国市场的变化。本文以全球金融危机为背景，通过对三大区域核心城市房地产市场的考察，以房地产价格为主线，分析三大区域的短期形势与阶段特征，为政府决策及社会各界提供参考。

一 金融环境对我国房地产市场的影响

全球金融危机是如何影响中国房地产市场的呢？这并不是一个可以简单回答的问题。由于房地产业在宏观经济中的特殊地位与作用，实事上，外来危机对房地产市场的影响是一个综合而复杂的过程。

1.金融危机对我国宏观经济影响的直接方式

一般来看，金融危机对发展中国家的直接影响主要体现在两方面。一方面，金融机构会因持有与危机相关的不良资产而遭受损失；另一方面，外需下降或增速减缓对出口的负面冲击。对于中国这样金融体系相对封闭但外向型经济占主体的发展中国家而言，第二方面的影响是尤其值得关注的，因为欧盟、美国和日本等发达地区是中国重要的出口市场。在提振内需尚需时日的情况下，努力维持对外贸易对我国的经济增长的贡献具有现实的重要性。金融环境对我国房地产市场的影响与国外有很大不同。

早在金融危机发生之前，中国经济已经呈现过热状态并已经开始对宏观政策进行调整，主要体现在汇率、环保等政策的调整。金融危机过后，美国、欧洲对金融经济政策调整必将对中国经济产生影响。

次贷危机和金融危机爆发使得全球从流动性过剩进入流动性短缺时期。在信用货币下，流动性的创造来源于货币的供给和需求。1997年亚洲金融危机导致东亚国家经济陷入紧缩，信贷渠道是金融市场冲击导致真实经济衰退的重要传导渠道之一。信贷渠道冲击包括两种类型，一种是由于商业银行体系缺少流动性使得货币供给不足从而导致宏观经济衰退；另一种类型则是由于家庭、厂商资本金不足，对贷款的偿还能力下降，从而导致宏观经济出现紧缩。

从目前的欧美国家的状况来看，流动性过剩现象在很大程度上是由于长期负利率和衍生品市场缺乏监管造成的。在金融危机的最初阶段由于商业银行等金融机构在危机之前持有大量不良资产，商业银行客户预期到资产风险上升在危机爆发前夕挤兑，同时金融监管机构拒绝对陷入流动性危机的金融机构注资，从而导致众多金融机构破产。因此众多金融机构虽然满足常规资本充足率的要求，也不能抵御挤兑冲击的影响。2008年3月份贝尔斯登的现金量一直维持在二百亿美元左右，然而破产之前流动性迅速消失。导致金融机构流动性消失的原因在于金融机构的对冲基金客户预期到次贷市场的严重问题，对冲基金客户同时提款导致银行破产。金融危机的第二阶段，虽然各国金融监管对金融机构注资，但是由于家庭和厂商在金融中资产缩水，债务余额上升，偿债能力下降，金融机构不愿放贷，从而导致信贷萎缩和经济衰退。

2.我国独特金融环境对宏观经济的影响

中国与欧美国家状况具有很大区别。金融危机爆发之前，由于持续的经常项目和资本项目顺差导致国内流动性过剩。为了抑制流动性过剩问题，政府持续采取紧缩性宏观政策，包括提高存款准备金利率，提高存贷款利率以及改革人民币汇率形成机制。自2007～2008年4月份，人民银行持续提高存款准备金率，冻结商业银行流动性。自2008年9月之后，两次降低存款准备金率，10月份降低存款准备金0.5%，以2008年9月存款余额45.5万亿元计算，降低法定存款准备金率0.5%约为商业银行增加流动性2300亿元。除此之外，2008年9月末全部金融机构超额储备率为2.07%，比8月末高0.14个百分点，