一 2009年房地产市场形势分析

在经历了2008年的市场调整期后，2009年，随着国家刺激住房消费、扩大住房供应等政策效果的逐渐显现，房地产市场逐步回暖，市场销售持续回升，房价触底反弹、普涨局面基本形成，房地产企业家信心有所回升，投资增速呈现逐月加快的良好势头。

1.政策效果渐显，住房需求集中释放

2008年下半年以来，针对房地产市场低迷、宏观经济下行压力较大的情况，国家连续出台了一系列刺激住房消费的金融、税收等政策措施，各地政府也纷纷出台了相应的救市政策。利率的下调和交易税费的减免大大降低了消费者的购房成本，居民购买力明显提高，加之房价的大幅度下降开始触及购房者的心理价位，货币流动性过多导致通胀预期增强，在多重因素的共同作用下，压抑了1年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放。进入2009年，尤其是第2季度以来，房地产市场呈现出明显的反弹迹象，市场销售大幅好转，商品房销售面积直线上升，大大超过市场预期，销售额显著增长，企业资金压力有所缓解。2009年1～9月，全国商品房销售面积为58371万平方米，同比增长44.8%，该增速已超过2005～2008年的同期水平（见图1）。销售额的涨幅更大，1～9月商品房销售总额达23464亿元，同比增长73.4%，其中，商品住宅销售额同比增长78.2%。

图1 2003年以来房屋销售面积增长情况

分地区来看，东部地区商品房销售增长最快，1～8月份，销售面积增速达到80.8%，高出全国平均水平10.9个百分点，而中部地区增长相对较慢，同比增速为40.2%。从各省市的情况来看，市场调整期成交量萎缩严重的地区，在市场回升时销售恢复较快。此次房地产调整初期，成交量萎缩较大的地区主要集中在北京、上海、江苏、浙江、广东等沿海发达地区，随着调整程度逐步加深，成交量下滑态势由发达地区蔓延到全国范围。2008年全年，全国仅有辽宁、海南、吉林、内蒙古、西藏、宁夏6个省区销售面积同比正增长，萎缩较严重的地区主要是北京、上海、浙江、福建、江西、四川等地，同比降幅超过30%。2009年以来，随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量率先回升，1～8月份，上述地区房屋销售面积同比增长超过100%，江苏、福建、广东等主要区域增幅均在60%以上（见表1）。

表1 各地区商品房销售面积增速变化情况

2.房价触底反弹，普涨局面基本形成

2008年下半年，在全球房地产市场形势严峻，国内经济增速放慢，自住型消费者群体持续观望、弃购，投资者逐渐撤出市场，销售量大幅下滑的背景下，开发商降价促销的楼盘增加，房屋销售价格开始回落，持续上涨8年之久的房价自2008年8月开始出现绝对下降（环比价格指数为99.9），同比价格指数自12月份由涨转跌。进入2009年，在需求集中释放、房地产市场快速回暖的刺激下，房价触底反弹，涨幅逐月加快，价格上升的城市逐渐增多。

从房价指数来看，房屋销售价格同比指数在经历了6个月的下降之后，于2009年6月份出现正增长。6、7、8、9月份房价同比分别增长0.2%、1%、2%和2.8%，涨幅逐月扩大（见图2）。其中，二手房价格的回升早于新建住房，截至9月份，已经实现了连续6个月的正增长，且涨幅要高于新建商品住房的涨幅。

图2 房屋销售同比价格指数

从反映短期价格变动的月环比涨幅看，房地产价格指数环比从3月份开始出现正增长，扭转了2008年8月份以来房价环比下降的状况（见图3）。到9月份为止，房价环比已经连续7个月上涨，且涨幅逐月扩大，其中，7月份和8月份环比上涨均达到0.9%，房价回升势头强劲。

图3 房屋销售环比价格指数

从70个大中城市的销售房价来看，价格回升的城市逐渐增多，3月份环比指数上升的有48个城市，6月份已经迅速扩大到67个，占比达到96%，到8月份和9月份，70个大中城市房屋销售价格环比全部实现了正增长，楼市普涨局面基本形成。

3.行业融资门槛降低，开发商资金压力缓解

2008年第4季度以来，伴随货币政策的转向，资金缺口由负转正，流动性呈现加速释放的态势。另外，为应对国际金融危机，扩大国内需求，2009年5月份，国家下调了商品住房投资项目的资本金比例，其中，普通商品房项目投资的自有资本金比例从35%下调到20%，这是13年来的首次下调。行业融资门槛的降低，意味着开发商可以利用较少的资金量获取更多的贷款支持。受此影响，自2009年初以来，国内贷