房地产行业是一个与经济同步发展的行业，其投资周期与经济增长周期同步相伴的特征非常明显。改革开放以来，我国房地产业的发展与宏观经济改革尤其是我国住房制度改革的推进紧密相关。本报告根据中国社会科学院中国产业与企业竞争力研究中心和中国经营报社的监测数据，结合相关企业所披露的情况，分析了我国房地产企业盈利能力及其竞争力。

一 我国房地产行业发展状况

2006年，国家宏观调控政策不断出台，土地、信贷等房地产行业链条各个环节都在收紧。2006年全国房地产开发投资19382.46亿元，同比增长21.8%，增幅提高2个百分点；房屋新开工面积7.8亿平方米，增长15.1%，增幅提高4.5个百分点；施工面积19.4万平方米，增长17.1%，涨幅与2005年持平；房屋竣工面积5.3亿平方米，同比下降0.6%；全国商品房销售面积60628.14万平方米，销售额20509.68亿元，其中现房销售面积22290.24万平方米，销售额6143.7亿元，期房销售面积38337.9万平方米，销售额14365.98亿元，无论是销售面积还是销售额，期房所占比重均有所提高。

2006年全国房价总体涨幅趋于平稳，70个大中城市房屋销售价格比2005年上涨5.5%，涨幅比2005年回落2.1个百分点。2006年四季度，商品房销售价格涨幅为5.6%，住宅销售价格同比上涨6.2%；二手房销售价格和二手住房销售价格的涨幅继续回落，分别降至4.3%和4.9%；房屋租赁价格涨幅基本稳定在1.7%左右。与此同时，深圳、北京等重点城市房价涨幅仍然较高，涨幅在10%左右。

2007年上半年，在国家宏观经济总体发展的影响下，在城镇化进程和住房需求强烈的推动下，我国房地产市场继续保持了较快的发展速度。市场的运行基本平稳，问题和矛盾也比较突出。

1.用地成本迅速增加

土地是国家宏观调控的重点，目的在于保护耕地、防止擅自改变用地性质，同时调整中央和地方的利益关系，抑制宏观经济过热。2006年土地管理方面的政策主要集中在土地交易及其资金管理、地价和土地利用上。土地市场作为整个房地产市场体系的一级市场，土地储备、交易、基准地价、土地监督等各方面，都将影响到房地产市场的全部。2006年全国土地利用变更调查结果显示，我国现有耕地18.27亿亩，这离国务院要求到2020年耕地保有量底线为18亿亩已经不远。2007年上半年土地供应总量虽然增加了10%，但这是在近两年土地持续减少供应的基础上增加的，供应总量仍然不足。完成土地开发面积增幅大幅回落，待开发闲置土地数量较大，用于市场有效供应的土地减少，加剧了市场土地供应紧张，导致土地购置费用、土地开发投资和土地成交价格增幅较大，单位土地面积购买价格和单位土地面积开发成本上涨较快，这些都直接影响着商品房市场供求和价格。从区域土地供应来看，东部、中部地区土地购置面积恢复增长，西部地区土地购置面积继续增长，但增幅大幅回落；各地区土地开发面积增长速度趋缓，中部地区甚至出现了下降的情况。

在全国10个重点城市中，多数城市土地供应仍然偏紧，土地开发面积及土地购置面积下降。深圳、广州、成都、上海土地开发面积与土地购置面积均为下降，天津、重庆土地开发面积与土地购置面积均为上升，北京土地购置面积恢复增长。如图9-1所示，2007年上半年，北京、成都、深圳、南京、上海、广州六城市土地开发面积同比均为下降，降幅分别为26.8%、33.4%、43.4%、48.8%、51.4%、71.9%；天津、重庆、武汉三城市土地开发面积同比均为增长，增幅分别为65.8%、35.2%、10.7%。

图9-1 2007年1～6月重点城市土地开发面积同比增长率

2.商品住房市场总量供给不足

图9-2 2007年1～6月10个重点城市房地产开发投资同比增长率

商品住房市场总量供给不足是我国当前房地产市场面临的主要矛盾。2004年以来，我国无论是土地总供给还是房屋总供给，其增速都呈下降趋势，但同期快速的城市化仍在持续，新增城市居民对住房基本需求和原有城市居民对住房改善性需求都在不断提高。据国家统计局和中国房地产指数系统（CREIS）数据显示，2007年上半年，在10个重点城市中，仅深圳市房地产开发投资下降，其他9个城市房地产开发投资上涨。在增长的9个城市中，成都房地产开发投资增幅超过40%；广州、重庆、南京、天津、武汉5个城市房地产开发投资增幅位于20%～30%之间；北京房地产开发投资增幅为10.9%；杭州、上海房地产开发投资增幅低于10%（见图9-2）。20