住房既是社会民生的基本议题，也是宏观经济的关键领域。中国住房过去三十年的日新月异，让人们有理由期待，未来仍将突飞猛进。而近年来的波折发展，也让人忧虑未来的不确定。从全球到中国、从历史到现实、从理论到经验，住房是社会经济之所系且具有二重性。着眼于国家社会经济社会发展目标，中国住房发展必须确立“实现稳健发展，保持持续繁荣，带动经济增长，增进住有所居”的均衡目标。而确保这一目标的实现，必须对住房市场进行系统性的跟踪研究，并及时做出正确的分析判断和提出可操作的政策建议。本报告首先构建系统的分析框架，从宏观到微观、从主体到客体、从长期到短期、从市场到政府、从理论到政策，评述2008～2009年中国住房发展的现状，预测2010年的发展趋势，构建指数进而评估中国住房关键领域里的进展；全面分析中国住房发展的现实问题与长期挑战，进而提出实现中国住房发展目标的2010年和更长期的政策建议。

一 2008～2009年住房市场分析

（一）宏观经济与住房市场：从急速下滑，到触底回升

经济呈现V型增长，就业恶化势头缓解。中国宏观经济在全球金融危机的冲击下经历了剧烈波动，2008年第1季度GDP增长10.6%，但自6月起，生产急剧下降，到2009年第1季度经济增长率降至6.1个百分点。由于政府及时出台了有力的经济刺激计划，2009年第2季度经济增长率达到7.9个百分点，第三季度达到8.9%，前三季度达到增长7.7%，复苏迹象明显，“拐点”悄然显现。城镇失业率2008年前三季度均为4.0%，从第4季度开始恶化，2009年进一步恶化的势头得到了控制，失业率始终保持在4.3%的水平。图1-1描述了2008年以来中国经济增长和失业状况。

图1-1 2008年以来经济增长和失业率状况

投资需求增幅持续扩大，外部需求L型波动。社会需求有所回升，物价水平呈恢复性增长趋势。自2008年第4季度开始，全社会固定资产投资增幅持续扩大，政府万亿投资作用明显；但消费需求在这次金融危机中也受到了较大的冲击，消费需求2009年第1季度下降明显，随后有所回升，但增速仍处于较低水平；由于对外贸易领域是受世界经济危机冲击最直接和最严重的领域，2008年进出口总值增速随着外部需求大幅放缓而明显下滑，贸易顺差有所减少。

物价止跌回升，通货膨胀预期加剧。居民消费价格指数、工业品出厂价格指数，以及原材料、燃料、动力购进价格指数在经过连续多月下滑后，在2009年8月份，也都开始环比回升，9月份依然延续环比上涨的态势。而且，由于世界各国为刺激经济而注入了巨量流动性，一旦经济开始复苏，则很有可能会导致通货膨胀的发生，这也使得目前人们对未来的通货膨胀预期有所增加。图1-2描述了物价和需求的变化情况。

图1-2 2008年以来物价水平和需求变化情况

货币信贷增长迅速，流动性供给充足。2008年7月货币政策开始由“从紧”向“适度宽松”转变，伴随着这种宽松的货币信贷政策，货币供应量增速也逐渐扭转了2008年6月以来的下滑趋势，并迅速增长。2009年9月底，广义货币供应量M₂余额为58.54万亿元，同比增长29.31%；狭义货币供应量M₁余额为20.17万亿元，同比增长29.51%；金融机构人民币各项贷款余额为39.04万亿元，同比增长34.16%。同时，存贷款利率略有下降，人民币汇率基本保持稳定，为扩大需求创造了有利的国际和国内金融环境。

房地产开发投资从迅速下滑，到逐月回升。受宏观调控和金融危机的冲击，自2008年7月份以来房地产开发投资直线下滑，2009年1～2月全国房地产开发投资同比增长骤降到1%，增速将上年同期减少31.9个百分点；1～8月份同比增长14.7%，与同期固定资产投资增速比较，2009年以来逐步缩小，1～8月份房地产开发投资低于同期固定资产投资增速18.3个百分点，与年初的25.5个百分点的相比，差距缩小了7.3个百分点。

（二）中国城市化与住房市场：质量提升明显，中西部地区加快

2008～2009年，中国城市化进程仍然加速推进。虽然金融危机客观上抑制了中国城市化发展，但应对危机的政策又在主观上鼓励了城市化的发展，主要表现在：一是城市化规模扩张明显加速，城市质量提升步伐加快。2008年，我国城镇化率已达到45.7%，拥有城镇人口6.07亿人。农村转向城市的投资移民、教育移民逐渐增多，城市化质量也在不断提升，中西部地区城市化发展尤为明显。二是大都市化和集群化趋势进一步增强。