研究分析中国住房市场短期波动和长期发展，确保近期稳定和长期繁荣，需要研究住房的影响因素及其变化趋势，需要研究住房与影响因素之间的关系及其作用机制。由于住房及其影响因素复杂，精确分析预测住房发展，需要建立一个全面、简洁、清晰的分析框架，并在此基础上，不断探索中国住房的理论模型。住房包括商业性的和保障性的，住房发展既要以市场为基础，又要政府来干预。本次报告综合运用微观、宏观、公共经济学等理论，以住房市场为核心，以住房市场主体为支撑，以住房价值潜力为延展，以住房宏观背景为基础，以公共政策为保障，将住房及其关键条件组成一个逻辑整体，建立了一个全面考量、重点突出、结构严谨、简明清晰、浑然一体的中国住房分析框架（如图2-1）。

图2-1 中国住房发展分析：总体框架

一 住房宏观背景

作为人类必需的居所，住房发展决定于人类社会经济发展。在市场开放的背景下，中国宏观经济的增长与波动，中国城市化发展水平和特点，全球经济和国际住房市场发展和变化，作为基本背景决定和影响着中国商业性和保障性住房发展。

1.宏观经济与住房市场

在宏观经济系统中，住房是十分重要的领域，住房均衡、增长和波动是整个宏观经济均衡、增长和波动的一部分。一方面，宏观经济的均衡、增长和波动影响住房的均衡、增长和波动；另一方面，住房的均衡、增长和波动反过来影响宏观经济的均衡、增长和波动。住房市场与宏观经济通过多种渠道，相互关联，互相影响。经济学一般使用三部门模型分析住房与宏观经济的关系，即分析产出市场、劳动力市场和住房市场的相互作用关系，但事实上，金融市场的变化，往往通过引起资产价格的变化，直接对住房市场产生影响。考虑这些情况，本报告简化描述了住房市场与宏观经济的作用机制（见图2-2）。

图2-2 宏观经济与住房市场作用机制

具体而言，宏观经济主要通过产出增长的变化、物价水平的变化和金融市场变化三个途径分别影响住房投资、需求、价格和供给。反过来，住房又通过投资、需求、价格和供给的变化影响宏观经济的产出增长、物价水平和货币金融市场，并进一步影响宏观经济的其他变量。其相互影响渠道如表2-1所示。

表2-1 宏观经济与住房经济影响渠道

（1）宏观经济对住房经济的影响。当实际产出Y上升，物价水平上涨，失业率将下降，利润和家庭收入会随着Y上升，投资者和消费者的信心增强，住房投资需求曲线将向右移动，住房价格将上涨，进而导致住房供给增长；反之则相反。

Y↑失业率↓公司利润和居民收入↑投资和消费信心↑HD↑HP↑HS↑

物价水平P上涨，将导致住房成本HC的上涨和住房投资HI增加，进而引起住房价格HP上涨和住房供给HS增长；反之则相反。

P↑HC↑+HI↑HP↑HS↑

当利率R下降时，投资Z和消费C增加，通过乘数效应，Y上升，进而导致居民收入增加，住房投资增加；反之则相反。

R↓投资↑+消费↑乘数效应Y↑公司利润↑居民收入↑HI↑

（2）住房经济对宏观经济的影响。一是住房价格效应。由于某些原因，住房价格HP上升，导致住房持有家庭财富的增加，从而导致自主消费支出上升，通过乘数效应，促使均衡Y与价格水平上升；反之则相反。

HP↑家庭财富↑C↑乘数效应Y↑P↑

二是住房市场预期。住房收益预期的上升，将导致住房价格上升，投资上升，促使实际Y上升，也促使住房价格上升，从而引发实际Y更大的上升；反之则相反。

住房收益预期↑HP↑HI↑乘数效应Y↑P↑

三是住房投资带动。住房投资作为宏观经济中投资的重要组成部分，投资通过其乘数效应将带动引致产出和收入的增加，从而造成Y上升，也带动价格上涨。

HI↑乘数效应Y↑P↑

2.城市化进程与住房市场

在一个较长时期内，中国处在城市化、工业化、信息化、市场化的加速期。城市化最基本的内涵是人口从农村向城市的转移，在这个转移的过程中，人口需要最基本的生存、发展和享受的条件，其中，住房是最重要的条件之一。城市化的规模扩张、质量提升和空间演化对住房的短期波动和长期增长将产生重要的影响。这样就可以形成一个简化的影响机制（见图2-3），即城市化制度、管理、规划和政策，影响城市化的规模、质量、空间和投资，而这些方面影响住房的需求、价格、供给和投资。

图2-3 城市化发展对住房发展的影响

图2-3 城市化发展对住房发展