从20世纪90年代中期至2006年，全球主要经济体住房价格（以下简称房价）经历了历史上罕见的同步快速膨胀时期。^[1]随着美国房价在2006年出现“拐点”，直接引爆了接踵发生的美国次贷危机、全球金融危机及全球经济危机。紧跟着美国房价下行，全球众多经济体房价走势出现上涨放缓或衰退迹象。

那么，从2008年到2009年上半年，全球经济与全球住房市场呈现怎样的具体表现形态？而从2009年下半年至2010年底的短期内，全球经济与全球住房市场形势又将是何种趋势？与此同时，应如何理解与判断置于全球视野下的中国住房市场形势？

虽然住房是非贸易品，但全球主要经济体本轮房价波动表现出高度同步性。本轮全球房价波动的一个主要背景是各国货币政策与金融自由化（特别是住房金融市场深化）的同步性，使得跨国金融联系更为紧密。正是由于驱动房价变动的因素（例如利率）倾向于全球同步变动，使得各国房价变动表现出周期同步性。近年的一些经验研究表明，本轮全球房价膨胀与低利率及全球流动性过剩有关。^[2]国际货币基金组织（以下简称IMF）（2004）发现利率可能是影响全球房价同向变动的重要因素。Otrok and Terrones（2005）使用与IMF（2004）类似的样本与模型，发现全球房价同向变动的很大一部分与跨国的利率的共同动态组成部分相关。虽然他们确认宏观总体变量（如真实产出、消费与住房投资）很大程度上共同变动，^[3]但是这些总体变量不是房价同向波动的重要因素。还有证据表明，美国房价影响全球房价，美国利率影响全球利率，进而驱动全球房价，也就是说，美国房价与利率变动对全球房价波动起到核心作用（IMF，2004）。在全球流动性过剩与房价关系方面，Belke et al.（2008）的经验结论支持经济合作与发展组织（以下简称OECD）主要经济体房价膨胀与流动性增长呈正向关系的论述。Giese and Tuxen（2007）考察了全球流动性与资产价格的长期关系及短期动态调整。他们的分析也表明，全球流动性促进法国、德国、意大利、日本、英国与美国等6国房价上涨。

全球住房市场回暖离不开实体经济走出衰退与金融系统恢复活力。此外，依据历史经验，全球房价下行的幅度与持续时间很有可能会与各国通货膨胀（以下简称通胀）水平相联系。

中国作为日益融入全球经济的第三大经济体，在开放条件下中国住房市场将受到全球经济形势的直接与间接影响。直接影响主要体现在全球资本流动对中国住房市场的影响。间接影响渠道则可能包括全球经济危机导致拉动中国经济增长“三驾马车”之一的外需大幅下滑，在保增长目标约束下，中国监管部门出台的宏观调控政策将影响住房市场发展以及输入型通胀影响住房市场投资（投机）者预期等。

本章第一部分对2008～2009年全球经济与全球住房市场形势进行回顾，考察全球经济的主要变量是经济增长、通胀、流动性与利率，考察全球住房市场的主要变量是房价；第二部分预测2009～2010年全球经济与全球住房市场形势；第三部分是本章结论与政策建议。

一 2008～2009年全球经济与全球住房市场形势分析

（一）2008～2009年全球经济形势分析

1.全球经济增长分析：经历深度衰退，但已现回稳

2007年爆发的美国次贷危机在2008年演变成全球金融危机，并快速传导至实体经济，导致发达经济体出现衰退与新兴和发展中经济体增长放缓。^[4]2008年下半年以来，受危机影响发达经济体步调一致地出台了强有力的金融救助方案与扩张性的货币政策、财政政策，^[5]而新兴和发展中经济体在外需减少情况下也采取扩张性财政政策与货币政策，以期扭转经济增长放缓趋势。经过全球主要经济体近一年的协调与协作，全球经济出现回稳迹象（见图5-1）。

图5-1 全球GDP季度同比增长率

根据IMF 2009年7月发布的《世界经济展望》（World Economic Outlook）更新报告相关统计数据显示，^[6]全球GDP增长在2008年第四季度与2009年第一季度出现衰退（分别为-6.451%、-6.387%），而在2009年第二季度出现了1.408%的正增长；发达经济体从2008年第三季度至2009年第二季度连续4个季度负增长（衰退幅度分别为-1.382%、-7.974%、-7.807%与-1.010%）；新兴和发展中经济体也是在2008年第四季度与2009年第一季度出现负增长（分别为-3.865%、-4.160%）。

发达经济体中，美国、日本、欧元区（以下简称G3）实体经济在2008年基本处于负增长时期，特别是G3从2008年