一 文献概述与分析框架

（一）文献概述

改革开放以来，随着国家有关房地产政策的逐步放开和规范，特别是我国城市化的加速和居民可支配收入的增加，良好的政策环境和巨大的住房需求拉动了住房企业的快速发展。

作为市场主体，住房企业从事房地产开发、经营、管理和服务活动，包括房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等，是住房产品和服务的直接供应者，对房地产业的发展和市场的培育起着不可替代的作用。特别是住房开发企业，更是房地产行业的决定性力量。有关住房企业的发展与管理，不仅是舆论关注的焦点，更是学界研究的重要课题。特别是近十年来，相关的研究文献呈爆炸式增长之势。依据文献的性质，大致可以分为理论、资讯类。

1.住房企业管理的理论视野

伴随房地产行业的成长和发展，有关住房企业管理的理论研究也呈纵深发展之势。从基础理论研究到热点问题争鸣，表现出生机勃勃的态势。

不少学者关注住房企业的战略管理与成长问题。一些学者从战略理念、发展模式、管理方法和管理技术创新等角度，来尝试建立住房企业战略管理的基础理论框架（吴伟良，2003；吴伟良、李岚、刘光东，2006）。鉴于住房企业受房地产价格周期波动以及国家对房地产价格实施政策调控的直接影响甚巨，史立辉（2006）认为住房企业成长的关键影响因素可以归结为房地产市场价格和住房企业竞争力两个方面，并据此提出聚焦核心能力的住房企业成长理论模型。刘志平（2005）则侧重住房企业对环境变革的应对策略，提出应从企业发展动力即核心能力、企业家精神、战略联盟和发展绩效评价等角度，来综合评价和分析住房企业的成长策略。此外，更多的学者则基于实际案例，侧重特定角度来就住房企业发展战略提出自己的见解，如一些学者探讨了住房企业战略联盟的意义、原则与机制问题（靳雷，2004；蒋涛，2004；苏永波；2008；孙开有，2008），彭加亮等（2003）从企业信息化的角度来探讨住房企业的发展战略。黄石松、陈红梅（2007）则通对万科、栖霞建设、金融街控股三个典型案例，尝试总结中国住房企业的战略创新、制度创新、管理创新、产品和技术创新的一般性规律和未来的发展趋势等。还有些学者则研究了我国房地产中介企业的发展战略问题，从不同角度提出了中介企业健康、持续发展的理论和对策（董文晖，2006；张咏梅2006年；代永能，2007）。

住房企业的财务和融资问题，在文献中最为丰富和突出，可谓汗牛充栋。一方面，有关会计实务的专著和教材很多，随着企业会计准则和管理制度的变化而不断更新（李姝、梅丹，2007）。其中，如何强化成本管理成为一个研究热点。房地产开发企业管理者无不希望自己的产品具有高品质、低成本的优点，控制成本也是开发企业管理者的重要追求目标之一。此外，针对我国住房企业融资渠道较少的现实，学者们也积极探讨房地产融资多元化问题。其中，房地产投资信托基金（REITs）作为近几年来中国房地产金融创新的热点议题，也是中国住房企业和境内外投资者合作的重点，不仅能为房地产业的发展提供除银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的股权类投资产品。因此，尽管经历了全球金融危机的冲击，REITs议题仍热度不减（刘李胜、高翔，2009）。

市场营销是企业管理的核心问题之一。我国房地产市场几经波折，房地产营销也经历了一个逐渐深化的过程。如何将市场营销的一般原理和方法运用到住房产品和住房市场，需要建立一个符合中国实际的房地产营销体系。叶剑平（2004），尹军、尹丽（2005）等学者对此作出了努力。随着房地产市场竞争加剧，以及政府一系列金融、土地等严控政策相继出台，住房企业有必要关注整个开发过程中的众多利益相关者，追求同各方关系利益最大化，应主要针对顾客、内部员工、竞争者、影响者、供应商等五大相关群体开展关系营销（吴淑莲、韩奇志，2005）。同时，客户需求的多样化和个性化加大了供应链管理的难度并最终影响到供应链上游、中游和下游三个环节的集成管理效果。要确保客户满意、重复购买和客户推荐的产生，企业就必须要强化对客户需求的把握和客户的关系管理（杨洪涛，2007）。具体到如何提升顾客满意度，文献关注点不断深入，比如针对消费者对高品质生活特别是对