一 2008～2009年住房消费者分析

（一）2008～2009年住房消费者分析

2008年以来，受美国次贷危机效应的扩散影响，全球经济陷入了自20世纪30年代以来最严重的衰退。受此影响，中国国内的经济形势出现一定程度的波动，中国政府也采取了一系列保增长、扩内需、调结构的措施予以应对。2009年上半年，中国国民经济运行中的积极因素不断增多，实现国内生产总值14万亿元，同比增长7.1%。在这一系列背景下，2008年至2009年上半年中国的住房消费出现了一次历史性波折——出现下跌之后又恢复上升。以下对住房销售和租赁市场进行讨论，并对销售市场中的投资和投机行为进行简单的探讨。

1.购买者

2008年，受国际金融危机的影响，中国宏观经济出现了放缓的迹象。金融危机的扩散和蔓延对全球实体经济造成了冲击和损失，对中国经济也造成了负面的影响，失业率上升、收入下降的预期趋多，居民消费意愿趋弱。在这样的宏观经济背景下，中国住房买卖市场上观望情绪浓烈。上海易居房地产研究院2008年10月组织的一次市场调研显示，23.52%的受访者表示目前不愿意购房，仅有9.72%的受访者表示准备半年内购房，而准备1年内或1～3年内购房的则超过50%。统计数字上，如图7-1所示，2008年全国共销售住房55886.47万平方米，比2007年同期的69103.79万平方米下降了13217.32万平方米。这是自1991年来全国住房销售面积的首次下降，且下降幅度高达19.1%。

图7-1 1991～2008年全国住房销售面积

随着房价的逐渐回调，消费者的信心在一定程度上得到了激发。南方城市房价下调较早，调整后的新房价格接近购房者的心理价位，成交量的回升幅度超过长三角及北方城市。到2009年3月，各城市住房成交继2月份初显“小阳春”后，3月份持续回升。北京、上海、广州、深圳、天津五大城市一手及二手住房成交量均大幅反弹，总成交面积达1301万平方米，环比增加69.9%，其中北京、深圳和天津三城市的成交量超过了历史最高水平，广州也已逼近历史最高水平。这背后可能的原因，除了政策和降价的影响、前期相持阶段累积的刚性需求集中释放外，还有对降价幅度的评估、恐涨心理、通货膨胀预期以及资本市场的推波助澜等。

对于近两三年里住房市场上购房者行为的变化，我们可以通过对2007～2009年的上半年住房销售面积的比较来理解。如表7-1所示，与2007年上半年的住房销售面积相比，2008年上半年全国和北京、天津、上海、重庆四大直辖市的购房状况都有所下降，全国下降了6.9%，北京、天津、上海和重庆分别下降了49.5%、16.1%、22.4%和2.1%。到2009年上半年，这一状况得到了全面的扭转，全国和四大直辖市的住房销售面积都全面上升，大幅超出2008年上半年的交易量，且全国、北京、上海、重庆的销售面积也超过了2007年上半年的成交量，仅天津略少于2007年上半年的销售面积。另据国家统计局10月15日最新公布的数据，2009年前三季度全国商品住房销售面积比2008年同期增长了46.4%。^[1]从中可以看出购房者行为从观望、相持到逐渐入市的阶段性转变。

表7-1 全国和四直辖市2007～2009年半年住房销售面积的比较

这种变化也明显地从住户购房意愿调查中体现了出来。中国人民银行从1999年起在全国50个大、中、小城市进行城镇储户问卷调查，设计了“未来三个月是否打算买房”的问题。如图7-2所示，2008年第二季度之后，未来3个月中准备购房的居民人数占比急速下降，2008年第三季度仅为13.3%；到2008年第四季度，未来3个月中准备购房的居民人数占比降到了历史最低点，仅为12.7%。进入2009年之后，居民的购房意愿又有较大幅度的回升，2009年前三个季度分别为16.7%、15.8%和17.1%，已基本恢复到2007年的水平，且似有继续往上走的态势。

图7-2 2003～2009年未来3个月准备购房居民比例的调查结果

2.租房者

受整体经济及预期的影响，以及二手住房出售行情较差而较多地转入租赁市场的冲击，2008年下半年中国住房租赁市场的供给有所增加，在需求变化不大甚至下调的情况下，住房租金水平一转多年来持续上升的态势，租金水平下挫，其中高档房的下降幅度更大。到2009年上半年，随着经济景气的好转、房地产市场转热，住房租赁市场也趋向升温，租金水平有所提高。

在上海，根据上海房屋租赁指数办公室发布的资料，2008年9月，上海房屋租赁指数达到历史最高的1242点，之后呈现下降态势，到2009年5月，下