一 国际经验

国际上主要国家的住房金融体系以及相应的金融机构体系大致分为三类，其一是市场主导的住房金融体系，典型国家是美国和英国。其二是金融中介机构主导的住房金融体系，典型国家是德国、法国和日本。其三是政府主导的住房金融体系，典型国家是新加坡。以下以美国、德国和新加坡为案例对国际住房金融体系及其住房金融机构体系的特点进行简要介绍。

（一）美国：市场主导下的住房金融机构体系

虽然本轮次贷危机的直接导火索是美国的次级抵押住房贷款，但比较而言，美国的住房金融体系可以说是各主要经济体中最为健全的。总体而言，美国的住房金融体系是一种市场主导下的住房金融体系，在该体系下，商业性金融、合作性金融和政策性金融相互匹配形成了结构、功能和机制较为完整、有效的运作模式。在这样的住房金融体系下，美国的住房金融机构体系表现为如下几个方面的特征。

1.机构结构之多元化特征明显

在美国的住房金融机构体系中，既有商业化的住房金融机构，也有互助合作性的住房金融机构，还有政策性住房金融机构。图8-1是美国2006年主要的住房金融机构的数量及其占比情况。从中可以看出，美国信用合作社和独立住房贷款公司的占比超过了商业银行。政策性住房金融机构之典型机构则是所谓的“两房”，其一是联邦住房抵押贷款公司（Federal Home Loan Mortgage Corperation，FHLMC，或称为Freddi Mac）。这是一家在纽约股票交易所上市的私人公司，受美国政府支持，享有准政府级信用。其二是联邦国家抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association，FNMA，或称为Fanni Mae），该机构成立之初是一家协助联邦政府执行住房政策的政府机构，后改为受政府支持的上市公司。这两家公司的主要任务是收购住房抵押贷款并将其证券化。产权为私人性质，但受政府支持且执行政府住房政策的机构还有一家，即联办住房贷款银行系统（The Federal Home Loan Banks），该系统成立于1932年，由12家分部组成，主要任务是向各类住房金融机构提供流动性贷款，以改善这些贷款机构的流动性。

图8-1 按照《家庭住房抵押贷款信息披露法》（HMDA）报告房贷信息的机构结构（2006）

2.政策性住房金融机构的作用巨大

美国有非常体系化的政策性住房金融机构，除了上述三家政府住房政策的私人机构外，还有三家纯政府机构。（1）联邦住房局（Federal Housing Administration FHA），该机构成立于1934年，其主要任务是为中低收入户的商业性住房抵押贷款提供低价保险。（2）退伍军人局（Veteran Administration，VA），该机构成立于1944年，主要职能是为退伍军人的商业性住房抵押贷款提供免费的保证。（3）政府全国抵押贷款协会（Government National Mortgage Association，GNMA），该机构成立于1968年，主要任务之一是对经由FHA和VA保险或保证的住房抵押贷款的证券化的及时偿付提供担保，按照米什金的观点，该机构的此一职能直接促动了一种新的金融工具——资产证券化的诞生。^[1]

美国政策性住房金融机构的作用主要表现在：其一是对中低收入群体的住房消费的支持作用巨大。早在20世纪30年代，遭受大萧条沉重打击的美国政府就意识到，美国经济的持续稳定发展离不开穷人的积极参与和分享。此时的罗斯福政府就提出了“居者有其屋”的政策目标，此后的历届政府均依次仿效。在金融层面的主要落实措施就是先后成立诸如前述的政府机构。（1）对穷人的住房抵押贷款实施低价甚至免费保险或保证。前边提及的FHA和VA就是专司此类职能。（2）收购各商业性抵押贷款机构的住房贷款，为商业性住房金融机构补充流动性。前边提及的FNMA在1938年成立时的主要任务就是通过发行低利率公债，筹资收购经FHA保险的居民住房抵押贷款。其二是通过直接或间接参与住房抵押贷款证券化促进住房金融市场改善流动性和优化风险管理。前述的FHLMC在成立两年后就直接发起了一种被称为参与凭证（participation certificates）的住房抵押贷款转付证券（mortgage pass through，MPT）。FNMA则是于1981年始直接参与到住房抵押贷款证券化中。以间接形式参与的是GNMA，正如前述，由于其承诺对经由FHA和VA保险或保证的住房抵押贷款的证券化的及时偿付提供担保，直接催生了美国历史上第一单证券化的问世。三大带有政府背景的机构所参与发起的证券化统称为机构住房抵押贷款转付证券（agency pass thr