一 2008～2009年市场分析

2008～2009年是中国住房市场发展历程中较为特殊的时期。2008年，在全球金融危机的冲击下，住房市场资金紧张、观望气氛浓厚。一方面销售量严重萎缩、投资开发活跃度迅速降低，另一方面价格指数出现了自2002年以来首次同比下跌。为应对金融危机对宏观经济的潜在影响，2008年下半年开始政府改变了以抑制房价过快上涨为主的市场调控政策，出台了一系列鼓励住房消费与投资的政策。受经济超预期复苏、宽松的货币政策及较高的通货膨胀预期等因素的影响，2009年住房价格与销售量回升迅速，多数城市房价都已经创出新高。但尽管如此，投资开发增速总体仍处于较低水平。

（一）新建住房市场：销售快速回暖，投资缓慢复苏

1.销售市场：房价跌而复涨，价量重现背离

在全球金融危机冲击、政策刺激及住房市场本身运行规律等因素的作用下，2008～2009年新建住房市场价格与销售量都出现了较大幅度的波动（见图9-1、图9-2、图9-3、图9-4、图9-5、图9-6、图9-7）。具体而言，2008～2009年商品住房销售市场大致经历了以下几个阶段的转折变化。

图9-1 中国新建住房价格指数（季度）（以上年同期为100）

图9-2 历年中国商品住房平均销售价格

图9-3 历年中国商品住房销售状况

图9-4 中国新建住房价格指数（月度，以基期为100）

图9-5 2008～2009年中国商品住房平均销售价格（月度）

图9-6 2008～2009年中国商品住房销售面积及其同比增长率

图9-7 2008～2009年中国商品住房销售额及其同比增长率

（1）2008年1～7月：价格惯性上涨，销量开始萎缩。2008年1～7月延续了2007年的房价涨势，但是房价涨速持续下降，同时销售面积也开始出现负增长。1～7月销售面积为277433.5千平方米，同比下降10.8%（见图9-6），价格指数的同比涨幅由1月份的12.2%下降为7.9%，环比涨幅由1月份的1%下降为7月份的0.1%（见图9-4）。

出现这种价涨量缩局面的背景是2007年商品住房量增价涨，^[1]开发企业内部资金充裕，对未来仍保持乐观。虽然美国次贷危机已浮出水面，销售量也开始出现萎缩，但是开发企业对它的严重后果并没有做充分估计，仍继续采取提价销售的方式。随着紧缩性货币政策作用显现，加上经济环境趋于收缩及股市下跌带来的财富缩减效应，住房投机者感受到风险和资金的压力逐步从市场撤出，销售量不断下滑。

（2）2008年8～12月：价格连续下跌，销量严重萎缩。2008年8月，价格指数环比下跌了0.1%。此后房价连续下降，到12月份价格指数出现了自2002年以来的首次环比与同比同时下跌，其中环比下跌0.7%，同比下跌0.8%（见图9-4）。销售量严重萎缩，1～12月商品住房销售面积为558864.7千平方米，同比下降20.3%（见图9-6）。

该阶段价量齐跌的背景是：美国次贷危机演变成为全球金融风暴，引发了一定范围的恐慌；股市大幅下跌、国际著名金融机构纷纷倒闭及投机者大量被套牢，使得房地产企业融资环境恶化；经济下滑造成有效需求下降、观望气氛增加；二手房抛售压力显著增大，对商品房市场造成一定负面冲击。

从房地产企业内部看，2007年至2008年上半年是房地产企业大量储备土地、迅速跨区域扩张的时期，这期间房地产企业摊子普遍铺得过大。这意味着一旦房地产企业筹资渠道不畅，资金链就可能会断裂。随着融资环境的恶化及销售的大幅度萎缩，房地产企业资金面由松转紧，一些前期扩张较快的公司接近于资金链断裂的边缘。为加速回笼资金，房地产企业加大了促销力度，采取降价、打折等多种优惠措施以期扩大销售。

（3）2009年1～2月：销量开始回升，价格跌速放缓。1～2月并非住房销售的传统旺季，但销量已经止跌回升，较上年同期增长1.1%（见图9-6）。价格虽然没有上涨，但跌幅已经放缓。1月份价格指数环比下降0.3%，2月份环比下降0.2%，环比跌幅比12月份的0.7%分别降低0.4个和0.5个百分点（见图9-4）。政府刺激政策已经初步产生作用。

（4）2009年3～6月：销量大幅度增长，价格快速上涨。从2009年3月份开始，月度环比指数又呈现出连续上涨的态势。虽然月度同比指数还没有由负转正，但是跌幅不断缩小（见图9-4）。同时销售量出现了较大幅度的增长，2009年1～6月商品住房销售面积为314987.7千平方米，同比增长33.4%（见图9-6）。

该阶段销售市场量增价涨的主要原因有以下几个方面。

经济超预期复苏，市场信心有所恢复。

过于宽松的货币