引言

住房价值潜力是指一个城市或地区的住房在未来某段时间内市场价值可以较为大幅提升的能力。这里所谓的住房不仅包括新建住房，也包括存量住房，同时，这里所谓的住房市场价值也不尽同于住房市场价格，而是属于基本内在价值的范畴。

随着中国城市化进程的加速和房地产市场的发展，住房问题成为人们普遍关注的重要民生问题，因此，深入开展对住房价值潜力的研究，有利于发现住房价格未来走势与其价值轨迹的可能偏差，从而对决策部门提前布局谋划，通过政策调控使住房价格维持在较健康的水平，具有重要的指导意义。同时，目前房地产开发企业也越来越多地开始跨区域经营，而投资机构甚至个人也将投资资金越来越多地配置在房地产上，因此，研究各城市住房价值潜力还有利于为房地产开发企业和其他投资者在做出投资决策时提供基本的价值投资指导。

一 文献回顾与理论框架

（一）文献回顾

国内外研究住房价值潜力和相关问题的机构和文献众多。大部分侧重对住房需求影响因素的研究，也有一部分文献是从住房供给角度来进行研究的，还有的文献则将住房供给和住房需求影响因素纳入一个均衡模型中来研究。有的研究者或研究机构也通过构建综合性评价指标来对住房价值潜力及相关问题展开研究，都取得了一定进展。

国内有的研究者对城市住房开发潜力进行了研究，并构建了比较完整的城市住房开发潜力指标体系，但并没有进行相应的实证分析（王双和王园园，2006），也有的研究机构通过构建指标体系并对全国35个大城市实证测算而发布了“中国城市房地产开发投资潜力10强研究”报告（国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院，2004），中国社会科学院财贸所在2007年也发布过“中国城市房地产投资价值报告”。这些研究从不同的角度研究了住房投资开发潜力指标体系的构建，有的据此进行实证测算，得出了一系列有意义的结论。

国内也有许多研究者基于中国的资料数据对住房影响因素进行了研究。盛松成和刘斌（2009）就经济发展对住房价格的影响进行了研究，得到的结论是经济发展带来的住房需求的增长是住房价格变化的决定性因素，中国经济的持续快速增长决定了中国的住房价格长期变化趋势必然是向上的。马莉莉和张洪（2008）、任木荣和刘波（2009）则分别从城市规模和城市化的角度研究住房价格的变化情况，得出的结论是城市人口规模和住房价格相关性不显著，但是城市建设规模和经济规模对住房价格影响较为显著，而城市化进程较快的地区住房价格上涨速度也较快。

国外文献也对住房价格的影响因素展开了大量研究，这些文献通过建立各种理论模型和使用多种计量方法探讨了居民收入、住房租金、利率、股市、建筑成本、土地成本、税收、住房管制和市场结构等诸多因素对住房价格的影响，但得出的结论却并不是唯一的，差异和矛盾之处较多，这主要是由于研究角度和研究方法等不同，也由于不同的经济环境各种因素对住房价格的影响形式和力度也不尽相同。在诸多研究住房价格文献中，很多文献声称住房价格和基本因素如居民收入等有一种长期稳定的内在的关系，并利用特定的误差修正模型去估计验证（Abraham和Hendershott，1996；Malpezzi，1999；Capozza et al.，2002；Meen，2002）。不过Poterba（1992）在研究中隐含地表明了住房价格和居民收入并不存在这样一种关系。Gallin（2004）利用1970～2003年的季度集合数据研究发现住房价格和租金的走势相符合，价格—租金比率可以被用作对住房价格未来走势的长期预测指标。但是，Himmelberg，Mayer and Sinai（2005）利用高频度的截面数据研究发现价格和租金以及价格—租金比率本质上没有直接的关系，所以不能被用来判断住房市场是否高估。

上述所涉文献有很大一部分文献研究房价的影响因素，这包括基本因素、货币因素和其他因素等，但没有采用系统指标体系来研究和测算住房的基本价值潜力，有的文献虽然采用了比较系统的指标体系，但只侧重于研究城市住房开发投资潜力，而忽略存量住房升值潜力研究。虽然各种文献研究结论不尽相同，基本因素对住房价格的影响或显著或不显著，但基本因素对住房价值的影响无疑是最为根本的，如果排除一些外在冲击的话（例如假定制度和政策等不变），基本因素也将成为住房价格的决定