一 引言

土地价值潜力是指一个城市或地区土地价值的上涨空间大小。城市的土地用途分为居住用途、商业用途和工业用途。根据本报告的研究目的，这里的土地指居住用途的土地。土地价格是土地市场价值的货币化表现，也是住房价格的重要组成部分。地价和房价的关系一直是社会普遍关注的热点，在房价节节攀升的过程中，地价也一再创出新高，各地不断涌现新的“地王”。虽然地价和房价孰为因孰为果还备受争议，但不管怎样，地价对房价有着重要的意义，研究土地价值是研究住房的基础。了解一个城市的土地价值潜力，对辨别当前城市的土地价格是否合理、未来土地价格的走势以及未来住房市场价值的变化具有重要的指导作用。

二 文献回顾与理论框架

（一）文献回顾

早期的地租理论可分为地租的剩余理论和地租的边际生产力理论（贺卫、王浣尘，2000）。地租的剩余理论起源于斯密时代，这一时期地租理论的基本观点是，地租是土地收益减去成本之后的剩余。这一剩余的大小，取决于对农产品的需求和农产品的供给成本，而后者又取决于土地的丰度和位置。地租剩余理论的核心产生于李嘉图时期。李嘉图认为地租是由于不断增长的农业生产成本造成的，而造成成本增长的是生产扩张时生产率的下降。地租（和收入分配）的边际生产力理论建立于1871～1936年间的边际主义或新古典主义时期。最重要的代表人物是马歇尔，他将地租看做是一种剩余和更一般的生产者剩余的一个特例。马歇尔还对区分地租和准地租以及稀缺地租和级差地租作出了显著的贡献。为了区分地租与准地租，他强调了时间因素。至于稀缺地租和级差地租，马歇尔的结论是，所有地租都包括这两个因素。

马克思主义政治经济学中提到，土地是自然存在的东西，不是劳动生产出来的产品，因此，它是没有价值的。但是，凭借土地所有权能够取得地租收入，因此土地可以当作商品来买卖，从而有了价格，或者说市场价值。土地价格并不是土地本身的购买价格，而是资本化的地租，也就是说，为了要取得相当于地租量的利息所需要的资本量便是土地价格。土地价格与地租成正比，与利息率成反比。

在马克思的理论中，资本主义地租是资本主义土地所有制在经济上的实现形式，是农业资本家（租佃农业家）交给大土地所有者超过平均利润以上的那部分剩余价值。由于形成的条件和原因不同，资本主义地租有绝对地租和级差地租两种基本形式。

绝对地租是由于土地所有者对土地所有权的垄断而产生的地租，它来源于农产品的价值高于农产品生产价格的余额。级差地租是和土地的优劣程度不同相联系的地租。级差地租实质上是耕种较优土地使农产品的个别生产价格低于社会生产价格而形成的超额利润。级差地租形成的条件是土地的优劣程度不同，产生的原因是土地的资本主义经营垄断。由于形成的条件不同，级差地租又分成级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式。级差地租Ⅰ是由土地肥沃程度和距离市场远近不同而形成的级差地租。级差地租Ⅱ是由同一块土地上连续追加投资，提高劳动生产率而形成的地租。

传统地租理论都侧重于从土地的直接产出中探讨土地的收益，而现代城市的土地地租有了新的内涵。城市的绝对地租和级差地租的表现形式产生了变化，土地价格的影响因素复杂多变，土地增值收益也不仅仅取决于土地的直接产出，学者关于土地价值理论的文献也主要从以上三方面展开。

（1）城市地租以及土地价值的存在问题。胡兆量（1986）认为影响城市土地使用价值的要素很多，主要有城市土地的地基条件，城市土地的位置，人类对城市土地的附加劳动三个方面。而城市土地中的附加劳动是有价值的。有了使用价值和价值，城市土地也就有了价格。陈征（1993、1995）讨论了城市绝对地租和城市级差地租问题，在分析了社会主义城市级差地租产生的物质条件、社会经济条件及其实质后，作者指出，城市级差地租同样存在两种形式，与农业级差地租相比较，土地位置和土地资本对城市级差地租的形成起决定作用。黄贤金（1993）分析了西方经济学的各种价值论及其土地价值观，认为唯有马克思的劳动价值论是科学的价值论，也是科学的土地价值论形成的理论基础。李建建（2000）结合中国城市土地经济运行的实际，探讨了城市绝对地租的特点、来源和发展趋势