引言

自20世纪80年代开始，因积极推进房地产市场化取向的改革，中国城市房地产业快速发展，城镇居民的居住条件空前改善，城市住房产业发展也有力地支撑了宏观经济的持续增长。但近年来，由于政府监管的越位、缺位和错位，住房市场发展中出现了一系列问题：效率低下、行政垄断、官商勾结、严重腐败、秩序混乱、结构失衡、价格高涨、腐败蔓延等，这些问题威胁着宏观经济的健康发展，影响着城市居民生活质量的提高。研究住房市场监管的理论和制度框架，制定住房市场监管的最优标准，监测住房市场监管的改进进程，分析住房市场监管存在的问题，建议改善监管的有针对性措施，对于促进中国住房市场健康发展具有重要意义。

在本章中，笔者在文献分析的基础上，建立了住房市场监管的分析框架。理想的住房市场监管模式应该是有限的政府监管，即政府对住房市场各环节具有恰当合理的审批，及时有效的监督并且能够为市场主体提供高效优质的服务。接着，本章回顾了中国住房市场监管的发展历程、当前进展和存在的问题。为了测度中国34个大中城市的住房市场监管水平，本章设计了一套住房市场监管指标体系，从审批、监督和服务三个方面来考察住房市场的六大环节^[1]，结果显示：全国中心城市的住房市场监管水平领先于其他城市，监管较好的环节各城市的住房市场监管水平差异较大。最后，本章就目前中国住房市场监管存在的问题提出了相应的政策建议。

一 文献回顾与理论框架

（一）文献回顾

对于市场监管问题，经济学家从监管这一角度进行了长期的理论探索。以庇古（Pigou，1934）为代表的“福利目标理论”或“公共利益目标理论”认为市场失灵是常有的状态，而且政府有通过监管来纠正市场失灵的能力。而芝加哥大学的法与经济学学派则坚持市场和私人秩序可以在没有任何政府干预的情况下解决绝大多数市场失灵问题；以科斯（Coase，1960）为代表的“契约理论”提出在竞争和私人秩序不能成功解决市场失灵的少数情况下，可由法院制止侵权行为，因此不需要政府监管；以施蒂格勒（Stigler，1971）为代表的“俘获理论”提出即便在最低的限度内，也难保证政府干预的结果会是无效或有害的。但是大量的事实证明完全否定政府的作用显然是不正确的。综合以上观点，安德烈·施莱弗、詹克夫等提出有关监管的“公共强制理论”，指出经济生活的社会控制策略主要包括四种类型：市场竞争秩序、私人诉讼、监管式的公共强制和政府所有制。其中，政府对私人的控制权力依次递增。当然，这四种类型每个都不完美，现实中最优的制度设计不可能只采用一种控制策略，而是根据实际情况对四种策略进行合理选择，这种选择的结果被称为“制度的可能性边界”（Djankov等，2003）。

世界银行集团以及下属国际金融公司从2003年开始发表的年度报告《全球商业环境报告》采用十项指标^[2]，对170多个国家和地区的商业环境进行评价。《全球商业环境报告》调查的是激励或阻碍商业活动的政府规制的范畴以及形式，虽然目标是评价商业环境，但是实际上是评价各国政府监管的状况。《全球商业环境报告》主要测度的是企业从生到死的过程中与政府打交道的状况。在次国家级层面上，世界银行在《2008中国营商环境报告》中建立了涵盖中国26个省会城市和自治区首府所在地及四个直辖市的营商政策及其执行情况的量化指标数据库，对地方商业政策环境进行评估，并追踪地方政府的改革业绩。世界银行着重分析从开办到破产的各环节中，企业与政府打交道的过程。在《2008中国营商环境报告》中，世界银行选取了四项与营商环境有着密切关系的环节：开办企业；登记物权；获取信贷（担保物权的设立和登记）；强制执行合同。世界银行从这四个环节比较分析了中国内地30个样本城市的营商便利程度。最后得出结论：恰当、高效的政府政策和服务对于提升地区营商环境至关重要（世界银行集团，2008）。

专栏：中国香港——积极不干预政策

香港是自由市场经济的典范，在世界其他地方已经不太容易找到类似的版本。香港的成功在于其有利于市场交易的制度：明晰的产权制度和契约执行架构、法治观念、受到限制的政府权力和廉洁高效的公务员队伍，以及政府坚持对经济的积极不干预政策。

所谓积极不干预经济政策，是由香港前