一 产权酒店

（一）定义

产权酒店是指开发商将酒店客房的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的酒店客房统一委托给一家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。具体来说，产权酒店的定义涉及以下几个方面的主要内容：其一，开发商与小业主买卖的标的一定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。其二，开发商目前出让酒店客房产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给一个小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。其三，小业主与酒店管理公司约定的收益模式一般包括两方面内容。①投资回报的约定：目前主要有三种形式，第一种是经营分红，第二种是固定投资回报，第三种是保底回报+经营分红。②免费住宿天数的约定：不同的产权酒店，约定的小业主免费住宿天数不同，从几天到几个月不等，也有的产权酒店不提供免费住宿。

（二）商业模式分析

1.酒店与旅游、房地产的关系

从旅游业的角度来看，酒店与旅行社、旅游交通一起，被称为旅游业的三大要素（或三大支柱），是旅游服务体系中的重要环节。从房地产业的角度来看，酒店由于其具有经营性、服务性和公众性的属性，按照功能划分属于商业物业，酒店的开发即是商业地产开发。

2.产权酒店的商业模式

图1 产权酒店的商业模式

从产权酒店的商业模式来看，其发展涉及以下几个核心主体（见图1）。一是开发商。开发商负责酒店的开发，最初拥有该酒店物业的全部产权，之后通过出让部分或者全部酒店客房产权回笼资金，并将酒店的剩余产权面积（如餐厅、会议室、大堂吧等）委托给酒店管理公司统一经营，获取约定的投资收益及其他权益。二是小业主。小业主通过支付购房款获得指定酒店客房的产权，并与酒店管理公司签订委托经营合同，由酒店管理公司代为经营该酒店客房，获取约定的投资收益及其他权益。三是酒店管理公司。酒店管理公司接受酒店产权人（包括开发商和小业主）的委托，在约定的经营期限内负责该酒店的运营管理，并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。

（三）产权酒店与分时度假

分时度假和产权酒店同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权酒店其实是分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式。但是在中国，分时度假和产权酒店可以说是同时进入中国的。不过产权酒店一开始出现在市场上的就是本地化产品，如三亚温泉大酒店等；而分时度假则是作为一种新型旅游度假方式进入中国的，最早出现在市场上的是境外的分时度假产品，如1994年在上海销售的澳大利亚皇家泰挪里拉度假村等。

就其商业模式而言，分时度假和产权酒店相比，有三个主要区别：其一，分时度假出让的是酒店客房的使用权，而非产权，使用权的年限不低于3年；其二，一个住宿单元的使用权出售给若干个权益人，但是每个权益人每年在该酒店的住宿权利不能低于7天；其三，一般情况下，分时度假酒店都会加盟度假交换网络，分时度假权益人可以通过交换的办法在度假交换网络中的任一酒店享受其住宿权益。

二 产权酒店在中国的产生与发展

（一）产生与发展

1.产生

中国的产权酒店产生于20世纪90年代初期的海南。当时宏观调控政策导致海南房地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中的楼盘包装成可以委托经营的“假日住宅”，如海口市的兰梦家园、三亚东方花园酒店、万华大厦等，从此“产权酒店”四个字开始进入了中国人的视野。然而这种创新概念，在房地产市场整体萎缩的大势之下，依然无力回天。上述几个项目没有逃过失败的命运，后来三亚东方花园、万华大厦变成了酒店式公寓，兰梦家园一直处于烂尾状态。又由于这些“产权酒店”主要是在海南本地销售，所以没有在国内形成市场影响力。

2.发展

中国产权酒店年度新增数量和年度总量的情况可见图2、图3。

图2 中国产权酒店年度新增数量

图3 中国产权酒店年度新增数量及总量

从总体上看，中国产权酒店的发展可以分为三个阶段。

第一个阶段：即1993～1999年，这个阶段可以称之为探索阶段。具体过程及特征已在前文有所分析，在此不再赘述。

第二个阶段：即2000～2003年，这个阶段可以称之为破冰与井喷阶段。

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