2008年，中国的房地产业在经历了2007年“四高”（高投资、高房价、高利润和高税收）之后，开始步入调整期。此次调整既有诸多不可控的外部因素，如国内的自然灾害、国际石油价格的大起大落和席卷全球的金融危机，也有行业自身的原因。认真分析房地产市场周期调整的成因，因地制宜出台审慎、灵活、富有弹性的调控政策，并借市场调整之机优化结构、强化相关制度建设，是中国应对金融危机引发全球经济衰退的理性选择，也是中国房地市场走向成熟及持续健康发展的关键。

一 房地产市场开始步入调整期

2008年，中国房地产市场以7月为分水岭，此后多项数据表明市场开始进入调整期。

从全国房地产投资完成额来看，2008年1～6月房地产开发投资仍在高位运行，同比增幅高达33.5%，处在历史的高位，但此后就逐月回落。到2008年12月，房地产完成开发投资3.058万亿元，同比增长20.9%，增幅与上年同期相比回落了9.4个百分点，甚至跌破了2006年的水平（见图1），投资的直线下降表明企业投资意愿和实际投资额在明显下降，对近期市场的变化持审慎态度。

图1 房地产开发投资同比增幅

进一步分析房地产开发投资的区域特征，我们不难发现：2008年1～12月东部地区投资增速显明低于全国平均水平，为17.1%；中部和西部投资增速分别为31.7%和22.7%，远远高于全国平均水平。尽管这种投资地域的特征有产业梯度转移的因素，但是由于东部占全国房地产开发投资的比重较高，多年在60%以上，中部和西部仅占40%左右，东部投资增速下降必然会影响全国房地产投资的增幅。

从市场交易情况来看，与商品房屋的施工面积和竣工面积持续增长相反，2008年全国商品房和商品住宅的销售面积首次出现了负增长，这是过去10年中从未有过的。受市场需求的制约，2008年1～12月全国商品房销售面积为6.2亿平方米，同比下降19.7%；商品住宅销售面积为5.58亿平方米，与2007年住宅销售面积6.91亿平方米相比，下降了20.3%，但略高于2006年5.54亿平方米的销售水平（见图2）。

图2 商品住宅销售面积

商品房和商品住宅销售面积的涨跌也有明显的地域特征。2008年1～12月，商品房销售面积出现负增长的区域主要集中在东部地区，包括北京、上海、浙江、江苏、福建、广东和天津；中部的江西、河南和湖南；西部的重庆和四川等。进一步分析35个大中城市的商品住宅市场，除济南、呼和浩特和长春商品住宅销售面积呈现增长外，其他32个城市均出现了负增长，大多数城市多是首次出现销售面积的负增长，但上海、北京、深圳和福州是例外。上海在2005年和2006年就曾经历过一次交易量的下降，2007年交易量又大幅反弹，2008年下半年交易量再次下探。北京自2006年以来商品房和商品住宅的销售面积一直在下滑（见表1）。2008年1～12月，北京商品房销售面积为1335.4万平方米，比上年同期下降38.6%。商品住宅销售面积1031.4万平方米，同比下降40.4%左右^[1]。深圳和福州商品房和商品住宅销售面积也是连续三年下降，且深圳交易量累计跌幅略大于北京。

表1 主要城市商品房和住宅销售面积

从房屋销售价格变化来看，2008年全国70个大中城市房屋销售价格增幅逐月走低，1～11月同比价格指数从8.9%逐月降至0.2%，并于12月转为负数，下降0.4%。其中热点城市北京同比增幅从14.2%回落至1%，上海从上涨9.9%转为下跌1.7%，杭州从上涨14%转为下跌0.1%，宁波涨幅从15.5%降至0.8%，西安涨幅从10.8%降至3.3%，乌鲁木齐涨幅从24.7%降至3.9%。环比的数据同样呈现逐月回落的态势，特别是8月以后环比下跌的城市数量在快速增加（见表2），截至2008年12月，环比下跌的城市有55个，占70个大中城市的78.5%，这预示着各城市房价增幅趋缓和走低的迹象越来越明显。

表2 2008年月环比房屋销售价格下跌的城市数量

综合上述数据，无论是房地产的投资增速，还是交易量和价格波动，均表明房地产市场开始步入调整期。

二 房地产市场调整的合理性和必要性

许多人将此次房地产市场调整归咎于外部冲击，其实，房地产业自身也有调整的合理性。过去10年，得益于中国经济持续强劲的增长，房地产业也避免了以往的大起大落，获得了长足发展（见图3），房地产投资年均增幅25%，房价更是成倍上涨。尽管维系中国房地产业长期向好的基本因素没有，但市场繁荣期非理性因素滋生与聚焦，增加了此次调整的合理性和必要性。

图3 房地产投资增速与GDP增长率

图3 房地产