一 房地产业成为沈阳支柱产业的前提条件与必要性分析

1.沈阳房地产业具备成为支柱产业的前提条件

目前，沈阳房地产业正处于历史发展的中上期阶段，至今尚未经历一个完整的房地产发展周期，并且运行态势良好，价格稳中有升，增速合理。

（1）从价格指标体系分析。目前，沈阳的房价稳中有升。2005年1～10月份，全市商品房销售合同备案累计82863套、面积805.49万平方米、金额266.62亿元，比上年同期分别增长19.7%、8.1%和12.6%。全市商品房均价达到3310元/平方米，商品住宅均价为3116元/平方米，与上月相比分别增长0.2%和0.1%，环比略有上涨，增速合理，运行态势平稳。另外，1～10月全市存量房转让均价为2069元/平方米，存量住宅转让均价为2045元/平方米，同比分别上涨3.3%和2.7%，与上月持平，表明沈阳市目前存量房转让价格走势也是比较平稳的。但自11月份起，存量房在沉寂了两年后开始“发力”，在全国70个大中城市房屋销售价格统计中位列第三，与增量房趋于同步，反映了沈阳商品房市场巨大的需求潜力，奠定了2006年房价稳中有升的定势。

图1 2005年1～10月份全市房屋价格指数走势图

（2）从供需结构分析。目前，沈阳的住房需求具有需求刚性强的特点。2005年8月4日《中国建设报》刊发的建设部《2004年城镇房屋概况统计公报》显示，全国城镇人均住宅建筑面积为24.97平方米，其中，东部地区为26.76平方米、中部地区为22.9平方米、西部地区为24.26平方米，辽宁省地区仅为20.99平方米。经过对31个地区城镇人均住宅建筑面积统计资料分析发现，在31个地区中，辽宁位列第28名，仅在西部地区的青海、西藏和贵州之前，处于倒数第四名，同时，在11个东部地区中辽宁又排名最后。而上海市、浙江和福建两省的人均住宅面积均已超过30平方米，重庆接近30平方米，沈阳城镇人均住宅建筑面积低于全国平均值3.42平方米。为了在2020年实现人均35平方米的小康居住水平标准，若按每年人均增加1平方米的速度计算，31个地区平均需要10年，辽宁需要15年，沈阳需要13.5年，可见，沈阳的住宅需求市场极其广阔。

（3）从房地产业的运行周期分析。沈阳市的房地产业的运行周期极有可能呈现偏长的周期特征，一方面上升期会延长，另一方面行业波动的振幅会减小，最终的实现还需要有国家的宏观调控政策相配套。当然，由于我国尚不是一个完全的市场化国家，在转型期和急速的工业化阶段，我国的产业体系、市场机制与成熟市场国家相比会有所区别，表现在调控范围、调控频率上，都可能会比西方国家更为宽泛、更为密集，调控难度也更高，这正如2005年大家所见到的一系列调控政策相继出台的状况。但这也正是我国社会发展必须经历的过程，形式并不重要，最重要的是中国社会能够在务实中求得发展。

（4）从沈阳房地产业自身运行的态势分析。沈阳市房地产业真正步入市场化轨道是从2000年的下半年停止实物分房开始的，至今还没能走过一个完整的房地产周期，从长期看，当前沈阳市还只是处在发展的初始阶段，未来的发展前景极其广阔。但从短期看，2005年的上半年国家关于调控房地产市场的一系列行政、货币、税收等政策措施在沈阳已经开始发挥作用，针对房地产市场投资过热、市场运作不规范、投机炒房、价格上涨过快等方面的调控目标已经有效地得以实现。体现在：①2005年度全市完成开发土地面积高速增长，购置土地面积略有下降，商品房竣工面积继续下降，但竣工住宅面积略有增长，同时，销售面积增幅回落。②房地产开发投资稳步增长但增幅回落。③从绝对值的角度分析，沈阳市房地产开发投资、本年到位资金、新开工面积、销售价格均保持增长，使沈阳房地产开发总体景气指数保持在景气空间，预计全年房地产开发总体景气指数将在景气线以上波动并略有回落。

2.将沈阳的房地产业定性为支柱产业的必要性

（1）补足充分发展房地产行业的要求。根据沈阳发展的实际，结合房地产投资的行业扩张效应与效益引力原理，得出了沈阳市有必要补足充分发展房地产行业这一课，否则会错失发展良机。沈阳市房地产业的发展进程与上海等地的发展略显滞后，尽管上海市已经将房地产行业的支柱产业地位退出了“十一五”规划，但是其在“十五”计划期间已经为房地产行业的大肆拓展给予了充分的发展空间，经过专家预测，根据房地产业的投