城中村是一定的建筑—经济—人口关系模式下形成的特殊的社会生态。建筑、经济、人口诸要素之间相互关联和作用，共同构成了城中村社会。而城中村经济活动对形成城中村社会生态起着关键的作用。因此，研究城中村的经济、社会生态及其关系，对深入认识乃至于对整治和改造城中村均具有十分重要的意义。

一 城中村的经济形态

（一）以土地、物业出租为主的集体经济

城中村都是从农村地区转型而来，居民以前从事的主要是农业。随着城市的发展，城市周围农村的土地逐渐被政府征收，无地的农民也开始从农业中脱离出来，被动地完成了非农化过程。由于中国特殊的城乡二元分割制度，城中村在没有实行完全的城市化转型之前，仍然属于农村社区或仍然保留农村社区的若干特征。在非农化过程中，村民利用自己的区位条件，有的直接出租土地；有的建设厂房物业出租；也有的利用征地所得的款项，或从社会上筹集部分资金，在村庄土地上兴办一些非农产业，如工厂、厂房、仓库、写字楼、商业、酒店及其他服务业等，这就是城中村集体经济的由来。

城中村的产业发展也经历了一个过程。开始的时候，很多的城中村都兴办了一些实业，但由于缺乏技术和管理经验，很多企业都难以为继，于是转向以风险较低的物业出租为主。形成了城中村以物业出租为主的经济结构。

以物业为主的集体经济发展模式在城中村具有必然性，因为城中村是从农村转变而来，居民大都没有工商业经验，特别是深圳，原先只是一个边陲小镇，村民绝大多数从事农业，不像一些大城市郊区和江浙一些地区的农民，有一定的工商业的经验，因此，自办实业难度较大，另一方面，城市的快速发展，使得土地和房屋大大增值，因此，选择风险相对较小的物业开发就成了城中村集体经济在产业开发上的自然选择。如深圳开发较早的罗湖区，目前物业收入占村集体收入90%以上，物业收入的80%以上是租金。

深圳城中村集体经济一般都经历了从实业公司到股份合作公司的转变，随着城市化的推进，城中村村委会和村民小组（农村人民公社时期是大队和生产队）利用自身的资源和条件开始兴办一些公司，这类企业在产权上属于集体所有制，但是在分配上还很不规范。由于集体经济的发展壮大，其中的利益关系越来越大，为了促进集体经济的健康发展，规范集体经济的经营和收益分配，城中村逐渐在政府引导下建立起了以城中村土地和劳动力为基础的股份合作制度。股份合作公司目前的股民基本是村民，工作人员也主要是村民，是城中村居民主要的就业渠道和重要的收入来源之一。但是，股份合作公司仍然是一种不彻底的制度安排。存在如下问题：一是社区性和封闭性；二是集体股股权虚置；三是公司治理结构不完善，集体资产监管不力，侵吞和挥霍集体资产的情况较为严重；四是“政企”不分，股份合作公司既是公司，也承担城中村社区大量的管理事务；五是人才缺乏、员工素质偏低；六是资产效益差，管理成本高，短期行为严重等。

因此，由于城中村集体经济结构和公司制度安排方面存在的不足，其发展空间和发展方向是一个值得深入研究的问题。

（二）城中村村民个体的经济活动

城中村村民个体的经济活动主要是利用城市化后留给他们的宅基地建房出租。形象地说是从过去的种稻子变成了现在的种房子。特区内城中村村民个体的主要收入来源就是房屋租金出租，仍然没有脱离以地生财的生活方式。

1980年代，深圳特区内城中村刚刚洗脚上田的村民，多数怀着对城市和工厂生活的向往，加入到“三来一补”企业中从事生产活动。但由于技术的缺乏和工作的劳顿，在城市房屋土地大幅升值之后，他们绝大部分都从工厂里退了出来，只有那些管理岗位仍然留住了来自城中村的就业者。

目前深圳市城中村居民就业结构大致如下：①本村股份合作公司，主要是股份公司管理人员和保安。据统计，深圳福田区城中村村民在本村股份公司就业的约为5%。②股份合作公司以外就业。③自己经商。据我们在多个城中村访谈时了解，后两部分人也很少。从年龄看，35岁以下的年轻人就业的比例相对较高，但也有一定比例的年轻人没有就业，主要是因为他们缺乏工作技能，找不到较好的工作，同时也是因为缺乏工作动力，于是出现了一些所谓“不务农、不做工、不经商、不读书