自从2007年下半年万科董事长王石抛出房价“拐点论”以后，北京房价在2008年的头两个月也和广州、深圳等城市一样出现了小幅回调，但由于北京在8月份适逢奥运会的举办期，因此在奥运会临近前的几个月，北京房价又继续高歌猛进。奥运会举办以后直到截稿日止，北京房价开始不断回落。当前，国际国内经济形势错综复杂，使得房地产市场形势不确定性因素增加。因此，房价的走势需要根据经济形势的变化实时地加以关注。2008年北京的房价走势与笔者在去年蓝皮书中的预测完全一致，但2009年房地产市场何去何从仍然存在很大的变数。

本文拟通过房地产市场投资、开发建设和销售等方面的情况，对2008年北京房地产市场形势做出理性分析，并对2009年房价走势做出预测。

一 2008年北京房地产市场运行状况

（一）房地产开发投资总体情况

2008年1～10月，北京累计完成全社会固定资产投资2631.2亿元，比上年同期下降6.7%，完成房地产开发投资1315.29亿元，同比下降7.3%（见表1）。

从上半年各月份来看，固定资产投资和房地产开发投资一直保持增长态势。由于奥运会的举办，7月份和8月份，这两项投资开始逐步下降。尤其是奥运会举办期间的8月份，房地产开发投资仅为68.66亿元，同比下降3.4个百分点。从9月份开始，这两项投资都开始逐渐恢复增长（见图1）。10月，北京完成固定资产投资358.6亿元，比9月份增加146亿元。其中房地产开发投资178.36亿元，比9月份增加66.7亿元。

表1 2008年北京房地产开发投资与固定资产投资

图1 固定资产投资与房地产开发投资

（二）房地产开发投资分类型情况

2008年1～10月，北京房地产开发投资中以住宅类投资为主，完成682亿元，占到全部房地产开发投资的51.9%，同比下降4.5%（见表2）。普通住房、公寓别墅和写字楼（包括办公楼）投资额同比均出现了较大降幅。2008年以来，政府保障性住房投资力度不断加大，经济适用房完成投资同比大幅增长41.6%。但由于保障性住房投资所占比重仅为1.9%，因此整个房地产开发投资仍然呈现同比下降的趋势。

表2 1～10月北京房地产投资分类完成情况

（三）土地购置及土地开发完成情况

从土地购置及土地开发完成情况来看，2008年以来，北京土地购置面积一直以较高的增速在增长，1～10月，土地购置面积同比增长40.3%（见表3）。与此相反，土地开发面积一直在以更高的速度下降。这种局面10月份才得到缓解，10月末北京土地开发面积同比下降40.1%。

表3 北京土地购置面积和土地开发面积情况

土地购置面积和开发面积的这种反差，说明在经济增速放缓，房地产市场不景气时，北京的一些有实力的房地产开发商利用经济不景气地价下滑的时机在逐步加大囤地面积，却不急于对囤积的土地进行开发建设，企图通过拖延土地开发建设时间，等待经济复苏市场转暖。

（四）房地产行业建设情况

2008年1～10月，受房地产市场不景气影响，北京各类商品房新开工面积和施工面积同比均出现下降的态势（见表4）。商品房尤其是商品住宅竣工面积也出现了下滑。1～10月，北京住宅类商品房竣工面积同比下降了32.1%。而办公楼和商业营业用房的竣工面积同比却是上升的。这种情况表明，当房地产市场进入调整期时，住宅类商品房先于商业用房进行调整。商业用房的调整可能还要滞后一段时间。

表4 北京2008年1～10月各类型房产建设情况

（五）房地产行业销售及价格情况

2008年1～10月，北京商品房累计销售830.83万平方米，累计销售额达到1049.6亿元，累计销售均价每平方米12633元（见表5），较2007年略有上涨。

表5 北京2008年1～10月商品房销售情况

2008年1～10月各类商品房销售面积均小于竣工面积，房地产市场出现暂时性供过于求的现象，预示北京商品房均价短期内还将继续下跌。

从商品房历年销售均价来看，2003年由于北京“非典”的影响，商品房销售均价跌入一个阶段性低谷。从2004年开始，北京商品房销售均价开始快速上涨，直到2008年奥运会举办之前的7月份达到一个阶段性峰值。8月份以后到11月份，北京商品房销售均价已经连续四个月回落，与7月份最高价相比累计跌幅达到47%（见表6）。

表6 北京各类商品房销售均价

从各类商品房来看，办公楼以及商业营业性用房销售均价仍然在高位徘徊，其价格的回落可能要滞后一段时间。

老百姓最关心的住宅类商品房均价在7月份达到14247元/平方米之后，