自1998年取消福利分房制度以来，北京市房地产领域进入了大规模的市场化开发阶段。十年来，北京市房地产开发投资规模扩大了5倍多，城镇居民人均住宅使用面积从14.96平方米增至20.3平方米。2004年以来，在国家出台了一系列以房地产领域为主要调控目标的政策措施的影响下，北京市房地产开发投资增速持续低于全国平均水平15个百分点左右；占全社会固定资产投资的比重持续下降，预计到2008年底，将降至50%以下。

一 2008年北京市房地产市场运行情况

2008年北京市房地产市场处于深度调整期，各项主要指标全面下行；2004年以来国家对房地产业各项调控政策累积效应的集中释放、居高不下的房价，使得购房者形成了浓厚的观望情绪；经济处于下行期，行业景气下降导致对写字楼和经营性住房需求下降，房地产市场整体疲软。预计全年房地产开发投资总量与上年基本持平。

（一）房地产开发投资增长大幅下滑

2008年前三季度，全市房地产开发投资增长呈现了明显的二阶段特征：上半年，重点工程和奥运工程等商业配套建设项目拉动商业及服务业等经营性用房建设投资，保障性住房用地集中推出拉动住宅投资建设，虽然涨幅逐月回落，但仍保持了11.9%的增长；三季度，受奥运相关限制措施和销售低迷影响，出现了加速下滑态势，1～9月，全市完成房地产开发投资1136.93亿元，同比下降8.12%，是1998年住房体制改革以来出现的最大跌幅；占全社会固定资产投资的比重两度跌至50%以下，是2004年以来的最低水平（见图1）；其中住宅投资增长为-15.65%，在房地产开发投资中占比跌至一半以下（46.77%），比上年同期下降4.17个百分点。虽然8、9两个月的大幅跳水主要受奥运相关限制措施影响^[1]，但房地产自身周期调整和施竣工面积等先行指标的回落，早已明确了房地产开发投资走弱的态势。

图1 2008年2～9月份北京市房地产开发投资增长和占全社会固定资产投资比重

（二）土地充裕，资金紧张

截至10月底，北京市已交易的土地面积达到96.5公顷，超过上年全年的89.8公顷，其中工业用地43宗，占全市土地交易面积的21.7%，土地储备中心还有46.4公顷土地计划年底前入市，土地供给十分充足。受年初信贷紧缩、楼市不景气等因素的影响，开发商投资拿地的积极性和能力均有所下降，北京市出现多宗土地流拍现象，土地的相对供给更加充足。北京市房地产开发资金来源仍然以金融贷款和定金及预收款为主，但在全球金融危机的背景下，在我国2004年以来宏观调控政策累积效应的影响下，北京市2008年到位资金全面下降，资金来源紧张。1～9月份，累计到位资金2157.49亿元，同比下降14.29%，其中金融贷款648.15亿元，下降14.77%，定金及预收款647.78亿元，下降20.28%。近期央行连续降息、放开信贷规模控制；国家将在两年内启动4万亿元投资规模，将会在一定程度上缓解资金紧张的局面。

（三）房地产建设面积全部负增长

在2008年初保障性住房用地集中推出和开工、奥运工程等商业配套建设项目的集中开发、奥运期间相关限制措施的影响下，上半年新开工面积保持了20%以上的增速，三季度起出现大幅下滑，由年初近50%的涨幅下降至9月末1.45%的负增长（见图2）；其中，受需求下降影响较大的写字楼新开工面积则出现了全年负增长，在新开工面积中占比也由2007年初的21.78%下降到8.65%。主要受奥运期间相关限制措施的影响，施工面积自5月份起，出现负增长，全年降幅呈现逐月扩大态势，涨幅由年初8.95%下降至9月末-3.85%；其中普通住房施工面积受上年新开工面积大幅下滑、当年销售低迷，资金紧张等因素影响，全年保持了20%左右的降幅。受2006年北京市房地产新开工面积增幅较大影响，虽然2008年竣工面积持续负增长，但同比降幅在逐渐缩小，由年初20%的降幅缩小至9月末7%左右；其中住宅类竣工面积出现30%的下降，在竣工面积中占比也由上年初的81.77%下降至55.16%，而写字楼和经营性用房竣工面积呈现了上涨态势，在竣工面积中占比分别由上年初的1.33%和7.22%上升至11.73%和12.86%（见图3）。

图2 2008年2～9月份北京市房地产开发建设面积增长

图3 2007～2008年住宅和写字楼新开工和竣工面积

（四）房屋空置面积涨跌互现，住宅空置面积大幅下降

2008年前三季度，北京市房屋空置面积同比持续加速增长，截至九月末，涨幅较年初上升了9个百分点（达到14.4%）。其中，受竣工面积大幅增