住房是人类最基本的需求之一，是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。自20世纪80年代以来，随着社会和经济的发展与变革、河南的城镇住房改革持续深化，住房政策与体制发生了深刻变革，至今已经取得了巨大成就，同时也积累了一些问题和矛盾。回顾分析河南城镇住房改革历程，有助于为今后改革的深入推进提供积极的借鉴意义。

一 河南城镇住房改革历程回顾

从新中国成立初到改革开放前夕，我国城镇长期实行低租金的福利分房制度，城镇居民解决住房问题主要停留在“等、靠、要”上——等国家建房、靠组织分房、要单位给房。城镇住宅主要靠国家和企业来建，政府和企业负担过重，延缓了我国住房建设的进程，难以满足城镇居民的住房需求。实践表明，计划经济体制下住房完全靠国家包下来，实行福利分配的路子走不通，改革势在必行。伴随着改革开放的春风，我国城镇住房改革在探索中不断前进，在调整中逐步展开，大体上经历了四个阶段，而河南城镇住房改革在中央精神的指导下也走过了这样一段历程。

（一）福利分房制度改革探索阶段（1978～1994年）

1978～1994年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的时期。在这一阶段里，政府为出售公有住房进行了多种形式的尝试与创新，为住房制度改革积累了有益经验。其具体又可以分为三个阶段。

第一阶段是试点售房（1978～1985年）。1978年，邓小平同志提出解决住房问题的政策能不能宽一点的想法。1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式实行允许住房商品化政策。在此前后，部分城市开始进行以出售公房为主要内容的单项改革探索。这一阶段的房改政策以试售住房为重点，分为全价售房与补贴售房两种。全价售房的成绩不很理想，因此很快被补贴售房所取代。1982年，国家有关部门设计了“三三制”的补贴出售新建住房方案，即由政府、企业和个人各承担1/3，并在郑州、常州、四平、沙市试点。在试点中，验证了职工有购房需求和一定支付能力，也暴露出在大量旧公房低租金制未触动的情况下，租买比价不合理，个人缺乏买房动力，住房建设资金不能自身循环，国家和企业难以长期承受这种负担，因而有关部门于1985年停止了这种做法。

第二阶段是提租补贴（1986～1991年）。补贴售房被否定后，住房制度改革从“三三制”售房转向住房租金制度改革的研究和设计。1988年初国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，宣布将住房制度改革正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。第一步改革旨在通过全面提高租金，做到以租养房，促进购房，从而实现住房资金的良性循环，并抑制不合理的住房需求。第二步改革则是理顺分配关系，提高职工的经济负担能力，进一步实行住房的商品化、社会化和专业化。为贯彻中央精神，河南省相应制订了《河南省城镇住房制度改革实施规划》和《河南省向城镇居民出售公有住房暂行规定》。各市、地初步建立了改革工作机构，研究规划和方案。郑州、洛阳、安阳、濮阳和平顶山5个试点市，和巩县、汝南、开封、新野、新郑及周口6个试点县（区），均分别采取了调整低租金、出售公有住房、交纳租赁保证金、新房新制度和集资建房等多种形式的改革。还有近40个县和部分企事业单位，也进行了调整公房租金和一些单项改革。这些改革开始转变人们住房福利制和供给制的观念，对加快住房建设进行了有益的尝试，为进一步全面推进住房制度改革积累了经验。

第三阶段是以售代租（1992～1994年）。1991年6月国务院发布《关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知》，在继续提出合理的调整现有公房租金、出售公有住房的同时，强调实行新房新政策。同年10月，国务院召开全国第二次住房制度改革工作会议，确定了租、售、建并举，以提租为重点的租金改革原则；基本思路是通过提高租金，促进售房，回收资金，促进建房，形成住宅建设、流通的良性循环。随后又批转了《关于全面推行城镇住房制度改革的意见》，提出从改革公房低租金着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。1992年1月，河南根据中央文件精神结合自身实际出台了《河南省全面推进城镇住房制度改革实施意见》（豫房改〔1