一 武汉城市圈土地市场概况

武汉城市圈作为我国中部崛起战略中的一个重要区域经济体，圈内9个城市土地市场差异较大。武汉市作为湖北省省会，武汉城市圈的“领头羊”，其城市面积、人口规模、经济实力、城市化水平等都是其他8个城市不可比的，可谓“一城独大”，其房地产市场成熟度和规范程度都优于周边城市。而其他8个城市房地产业起步较晚，土地市场的市场化程度不高，有的城市仍以协议出让为主，土地整体价值有待提高。

2007年，武汉城市圈房地产市场异常活跃，土地市场也呈现出一片前所未有的繁荣景象，其间“地王”频出，更是出现了“面粉价格高于面包”的现象。进入2008年以后，房地产市场逐渐走弱，导致开发企业资金回流速度减慢，经营压力增大，土地市场交易量持续走低，成交热情明显降低。可以说，2007～2008年，武汉城市圈土地市场经历了从争地到退地，从竞拍到流拍，从增量到存量的转变。

二 2007～2008年土地政策对土地市场的影响

自土地政策参与宏观调控以来，其地位与作用日益突出。2005年以来，国家为抑制房地产价格过快上涨、促进房地产业的持续健康发展，不断加大对土地、房地产行业宏观调控力度。进入2007年，出台的土地政策可以说是形式多样、力度空前，其中包括土地增值税清算、土地“招、拍、挂”新规以及清理闲置土地等，通过出台税费、办法对囤地行为进行了严厉打击，从土地供应市场源头进行控制，规范了土地市场；2008年土地政策则更强调对土地违法案件的打压，对土地提出集约利用的要求。

（一）单项土地政策对房地产市场的影响分析

（1）2007年1月16日，国家税务总局颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，通知要求从2007年2月1日起，各地展开房地产开发企业土地增值税的清算，向房地产企业征收30%～60%的土地增值税。

影响：从2008年2月1日起，房地产企业土地增值税的缴纳由先前的“预征制”转为“清算制”，按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。此次清算对于之前预征过充足土地的开发商来说影响不大；对于以赚取短期利益为目的的开发企业或是以非市场化途径拿地的企业来说存在比较大的风险。在一定程度上打击了开发商囤地或捂盘行为，淘汰了部分开发商，有助于规范房地产市场。此税的开征将进一步缩小房地产企业盈利空间，对市场的竞争格局、房地产价格波动等都将带来深远的影响。

（2）2007年6月27日，税务总局发布《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》，该《通知》宣布取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。

影响：取消这两条规定之后，基建项目将不能享受土地使用税减免的优惠，在一定程度上，将加大房地产开发商的开发成本，防止囤地现象的产生，对房地产市场投资过热的情况有一定的抑制作用。

（3）2007年10月8日，国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，通知各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，还明确要求优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。

影响：《关于进一步加强土地供应调控的通知》是对“24号文件”的进一步落实，它从源头上确保了城市低收入家庭的住房用地的供应。该《通知》要求合理控制供应规模，对大面积地块的供应量有所控制。同时，每宗土地3年的开发周期，对开发企业的开发能力和效率提出了更高的要求，对目前市场存在的“囤地”行为给予了严厉打击。

（4）2007年10月10日，国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），强调建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放，即开发商将不能再以分期付款的方式分期获得土地使用权证书。

影响：“39号令”从更细致的层面规范了土地市场，自2007年11月1日起正式施行后，以少量资金囤地的行为被明令禁止。这一政策不仅规范了拿地程序，还大大打击了部分开发商蓄意囤积土地、哄抬房价的行为，利用买房人的钱或者利用土地抵押提前获取银行贷款进行滚动开发的时代已成为过