一 高端物业的定义及指数分析

“高端住宅”，是介于普通住宅和豪宅之间的一种物业形态。目前，国际上对“高端住宅”没有统一的标准。受区域经济总体状况、消费者购买力、消费群体居住价值观等差异化影响，不同地区对高端住宅的定位存在差异。本文结合多年来对武汉市高端物业实践经验的总结，在对客户分析的基础上，提出定义高端物业的五大指数。

（一）物业类型指数

物业类型往往决定了该楼盘是否属于高端物业，有天有地的House产品总是人们置业的终极目标。在中国人的传统观念中，House自然是无可争议的高端住宅产品，按照国际惯例，低密度住宅是指容积率在1.0以下的居住小区，Townhouse一般是0.6～0.8，独栋别墅一般是0.3～0.5。可以说，从建筑类别来看，容积率1是普通中、高层住宅与低密度住宅的分界点。以物业类型来划分，纯House社区或者以House为主力产品的社区属于高端物业。

（二）房均面积指数

此前，政府定义单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下为普通住宅，反之即为高端住宅。但是这样的标准本身就存在较大争议，因为客户购置高端住宅并不单纯只是追求面积的放大，更多的还是对于舒适度的选择（关于高端住宅的标签作用在此暂不作考虑），而“舒适度”相对主观难以判断，过于宽泛的标准不具有可操作性，过于细化的标准又不具有灵活性或者可变通性。

房屋面积的划分结果是产生两房、三房或者四房等，但是相同的面积可以划出不同的房屋格局，如120平方米可以做出舒适型三房，也可以做出紧凑型四房，虽然面积相同但从使用的感受上来看，相同的面积不同的划分代表的舒适程度也完全不同。基于此，我们提出“房均面积”概念，如120平方米的三房，则房均面积为40平方米，120平方米的四房则房均面积为30平方米，房均面积越大，所代表的房屋舒适度越高。基于对现有项目的统计，房均面积50平方米基本上成为一线高端住宅的分水岭。

（三）景观强弱指数

真正的高端住宅是基于对某种不可复制稀缺资源的拥有，这种资源可以是自然资源，也可以是人造资源。自然资源如自然的海景、湖景、河景、山景、森林等，像“F·天下”、人信·千年美丽、宝安·山水龙城、恒大华府等楼盘均是以自然资源作为楼盘特色；人造资源主要是高尔夫和公园等，代表性楼盘有万科·高尔夫城市花园、纳帕溪谷等。此外，不可复制稀缺资源还包括一些不可替代的人文资源，如复地东湖国际、华润·中央公园等楼盘均以此为卖点。一般情况下，越是不可复制的资源，对于高端住宅的支撑强度越大，自然资源的价值一般大于人文资源的价值。

（四）地段价值指数

地段是高端住宅的重要因素，但地段本身是一个相对而非绝对的概念，而且地段本身也会随着城市经济活动的变化和时代的变迁产生变化，如积玉桥片、永清片、徐东片都是经过了城市变迁之后成为核心地段。

在片区价值经过重新定位后，地段价值开始凸显。因此地段价值对于高端住宅项目来说，也属于重要因素。

（五）物业形象指数

高端住宅物业形象除了常规理解的外立面设计、园林设计等显性因素以外，还有客户口碑、升值潜力等隐性因素，而且隐性因素往往更为重要。

二 武汉高端物业发展现状分析

2008年，对于武汉房地产市场而言，是很不平凡的一年。市场成交量与成交均价均较为惨淡、多数楼盘在销售情况不温不火与回款难的边缘挣扎，整个市场处于调整状态。然而，部分高端楼盘仍然可以在特殊的市场环境下取得成功。2008年5月，瑞安天地房地产有限公司推出武汉天地·御江苑项目，尽管价格不菲，但开盘当天就销售了70%；复地东湖国际从11月22日样板区开放到30日开盘，一周时间推出的100多套洋房已售出了约85%，高端楼盘，在大市不被看好的前提下，走出了自己的独立行情，已成为整个楼市的亮点。

对于仍处于高端住宅起步阶段的二线城市武汉，作为全国省会城市中自然资源最得天独厚和华中地区面积最大、人口最多的城市，已经越来越成为中国各城市关注的焦点。按照经济发展规律，华中地区的经济资源向武汉配置已成为不争的事实。目前，众多知名品牌和知名企业，都将武汉作为全国的华中基地或总部，这就是市场经济的力量。人们生活水准的大幅提高，对住宅产品的需求不只是局限于满足居住方面，而且逐渐开始