商业地产对于住宅地产来说是一个相对较新的范畴，是房地产业发展到一定阶段的产物。就目前而言，商业地产已成为继住宅之后占据地产市场的主要业务形态。自我国加入世贸组织以来，我国商业地产进入了前所未有的发展阶段。不但北京、上海、深圳等一线城市商业地产进入了加速期，就是武汉、重庆、哈尔滨、乌鲁木齐等二线城市的商业地产也有了长足的发展。近年来，国内一些大中城市商业类地产迅速崛起，发展势头迅猛，各地开始争建商业街、商场和超大型购物中心。在商业地产促进城市经济发展的同时，商业地产布局趋势也发生了巨大的变化。

一 商业地产的概念

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。

“商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式”。^[1]以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词语是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

二 商业地产的分类

商业地产的形式多样，主要包括：购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆（旅游地产）、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等，与住宅类地产有很大区别。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产，界限不一定划分将那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。

商业地产的类别比较多，也比较复杂，其主要分类有以下几种。

（一）按商业形态分类

①商业广场；② shopping mall；③商业街；④大型商铺；⑤购物中心；⑥休闲广场；⑦步行街；⑧专业市场；⑨社区商业中心；⑩商务楼。

（二）按照开发形式进行分类

①商业街商铺；②市场类商铺；③社区商铺；④住宅底层商铺；⑤百货商场、购物中心商铺；⑥商务楼、写字楼商铺；⑦交通设施商铺。

（三）按照投资价值分类

①“都市型”商铺；②“社区型”商铺；③“便利型”商铺；④专业街市商铺；⑤其他商铺。

三 武汉城市圈内主要城市商业发展现状分析

（一）武汉市商业发展现状与布局趋势分析

1.武汉市现有商圈分布情况分析

随着城市化进程的加快，城市各项基础设施不断完善，一个个商圈闪现在世人面前：武广商圈，书写了中国商业的奇迹；中南商圈，已打造成为武昌商务、金融中心；徐东商圈，使乡土气息浓厚的郊区成为武汉商业形态最集中、最先进的商业核心地带；钟家村商圈，抢滩登陆，欲打造武汉“陆家嘴”……商圈见证了武汉飞速发展的历程，商圈使武汉成为国际化城市的梦想变得更近一步，商圈让武汉重振雄风，再现“东方芝加哥”的十足霸气。商圈开辟了中部崛起背景下武汉发展的新纪元！

图1 武汉城区现有商圈分布示意图

从图1中新、老商圈的数量对比上可以看出，武汉市的商业在近十年得到了长足的发展，无论数量和成熟度与原来都不可同日而语。在布局上，三镇商业开始趋于均衡，尤其是随着街道口、徐东、光谷商圈的先后兴起，武昌的商业体量和成熟度已不亚于汉口，王家湾和沌口商圈的成形，也让汉阳成为武汉商业版图中不可忽视的一个重要板块。

（1）武汉市老商业圈特征对比分析。历年的发展，武汉市经济依附的传统商圈具有较高的成熟度（见表1）。

表1 武汉市老商业圈特征比较

（2）武汉市新兴商业圈特征对比分析。随着城市格局的演变，商业形态逐渐丰富，商业发展已经逐步成形，武汉走向多商圈时代是必然的（见表2）。

表2 武汉市新兴商业圈特征比较

2.武汉市未来商业布局趋势分析

（1）未来三镇形成的快速路网交通将促成相对独立的市级商业圈。根据武汉市商业发展“十一五”规划，到2010年，武汉中心城区人均拥有零售商业营业面积达到1～1.1平方米。在构造繁华的汉口中心商业区之外，还将重点提升中南路、钟家村两个市级商业中心的综合功能，完善、提升购物功能，增强贸易、娱乐、休闲、商务等功能。

从武汉市路网交通规划看，轻轨一号线与地铁二号线将会对江汉路、武广、司门口三个老商业圈产生