一 前言

（一）城市化的概念

城市化译自英文Urbanization。在《中华人民共和国国家标准城市规划术语》中，城市化被定义为：“人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程。”

城市化，是人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程。其中包括同时发生的两个过程：一是农业人口向非农业人口转移，城镇人口增长，农村生产、生活方式和生活质量逐步城市化；二是城市区域的扩大和城镇数量逐渐增加，城市不断发展完善的过程。为了研究需要，一般都以城市人口占人口总数的比重指标来表示城市化水平，即：城市化水平＝城市人口数/总人口数×100%我国的城市化发展主要划分为四个阶段。

第一阶段：1949～1965年，我国城市化起步阶段。城市化水平由10.60%提高到17.98%，我国城市化水平处于缓慢的起步阶段。

第二阶段：1965～1978年，城市化发展停滞阶段。“上山下乡”政策的开展，使我国城市化水平下降。

第三阶段：1978～1996年，我国城市化恢复与稳步发展阶段。改革开放给城市化发展带来了机遇，小城镇迅速增加，城市化水平由17.92%增至30.48%，我国城市化步入中期发展阶段。这一阶段，大城市增长较慢，中小城市发展迅速，我国城市化表现出明显的城镇化特色。

第四阶段：1997年至今，我国城市化推进加速阶段。国家对城镇数量进行了严格控制，城市化进入以城市形态区域化扩张为显著特征的大中城市规模扩张的新阶段。1997～2007年我国城镇人口比重年均增长1.33个百分点，根据世界城市化发展一般规律，我国正处于城市化的加速发展阶段。

（二）武汉城市圈的城市化水平分析

2007年武汉城市圈城市化水平为46.2%，略高于湖北省和全国的平均水平。但与长三角、珠三角这些城市群相比还比较低。而且圈内各个城市的城市化水平相差很大，2007年武汉市的城市化水平为63.4%，黄石、潜江的城市化水平均达到47%，而其他几个城市的城市化水平均较低，大部分还不到30%。根据武汉城市圈规划，到2012年，城市化水平将达到55%，这就意味着武汉城市圈特别是除武汉外的其他8个城市的城市化水平将会有很大的增长空间。

（三）城市圈商业地产的基本情况

武汉城市圈商业地产发展的好与坏，一方面与城市的整体经济有关，另一方面与城市圈整体规划息息相关。商业地产的发展状况是体现一个城市综合实力的重要指标。目前，武汉城市圈的9个城市中，仅武汉市的商业地产项目较多，其他城市商业地产还未真正意义地布局开来。

随着城市化进程的加快，城市各项基础设施不断完善，武汉市的商业地产格局日渐明朗，武汉进入多商圈时代。而其他8个城市商业地产的发展还处于初级起步的阶段，同时受到武汉的强烈辐射作用，导致商业结构性发展不平衡。一方面，作为一个中部地区的商业中心，武汉的商业对周边地级市的影响是显而易见的。由于武汉的中部枢纽位置，带来了物流与商品贸易的便利性。另一方面，受到武汉巨大的商业体量的吸引，加之公共交通的便利，私人汽车的增加，为城市圈的居民赴武汉进行商业消费提供了便利，但这也大大影响了本地的商业消费能力。

二 城市化对城市圈商业地产的影响

城市化进程的日益加快，城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高，在很大程度上刺激了地级城市商业地产市场的发展，而商业地产的发展改善了城市的形象，拉动了经济的发展并增加了税收，还担负着城市化进程中转移农业剩余劳动力的任务，从而在一定程度上也推动了城市的城市化进程。

城市化对武汉城市圈商业地产的影响主要表现为以下三方面。

（一）城市化给商业地产带来广阔的发展空间和巨大需求

城市化在未来的二三十年里始终是中国区域经济发展的主旋律，随着经济的高速增长，中国将有几个亿的人口涌入城市，必然给商业地产带来巨大的发展空间。2007年我国城市化率为45%，预计2010年的城市化水平为48%，2020年为58%。2007年武汉城市圈城市化率为46.2%，预计2012年为55%。

由于城市集聚效应和规模效应递增规律的作用，城市化将促使我国工业持续、健康、快速发展并迅速提高第三产业在国民经济中的比重。城市经济的发展，以及城市人口的增加，将会带来办公楼、商业地产、工业用房、仓库等巨大需求。传统商业形态要随着城市化带来的城