房地产业是为人类生活和社会再生产提供空间场所的经济部门，它包括房地产开发、交易、物业管理及与之相联系的其他经济活动。房地产业为居民生活提供基本物质资料，为国民经济各部门的生产经营活动提供立足之地和活动空间。房地产的发展不仅会直接带动建筑业的发展，还会间接带动建材、家具、家用电器、园林、旅游、交通运输、邮电、商业等其他产业发展。从国际经验看，在工业化和城市化加速过程中，住房消费逐渐成为居民的主导消费，房地产业及相关的建筑业则会成为国民经济的支柱性产业，对国民经济增长、扩大就业和提高居民消费水平具有巨大的拉动效应。

在实行改革开放政策以前，我国城市土地实行国家所有、统一划拨、无偿无期限使用的制度，居民住房实行福利供给制度，房地产不能作为商品进行交易和流通，因而没有独立的房地产业。

从1980年开始，我国实行了城镇土地使用制度，并开始推行住房制度的改革，房地产业得以复苏，房地产投资不断增长，房地产交易逐渐活跃起来，城镇居民住房面积逐渐扩大，城市化程度逐渐提高，房地产业在国民经济中的地位和作用日益提升。房地产业现已成为我国经济的重要支柱性产业。

我们不能因房地产业出现了问题而否认房地产是国民经济的支柱产业。政府需要做的事是应该正确认识房地产的周期性运行规律，并根据房地产的周期性变化制定与实施科学的宏观经济政策；房地产企业则应根据房地产的周期性变化适时进行发展战略的转型。

一 房地产业的周期性

房地产业的发展具有明显的周期性特征。房地产业的周期性波动往往是一个国家经济增长或衰退的晴雨表，房地产业的波动通常领先于经济总水平及其他实体经济部门的变动。

（一）房地产业周期性波动的特征

在我国，房地产的发展也表现出明显的周期性特征。在经历1987～1988年、1992～1993年两次房地产开发投资热后，我国房地产开发投资增长率由1994年的31.1%逐渐下降为1997年的-3.4%。1997年东南亚金融危机之后，我国实施扩张性宏观经济政策，发展房地产业成为促进经济增长的重要手段。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文件）明确提出将房地产作为国民经济新的增长点来培育，并出台了发展房地产金融和房地产市场的一系列政策措施。调控目标主要是发展房地产市场，拉动内需和促进经济增长。2002年8月，时任摩根斯坦利亚洲首席经济学家的谢国忠在《房地产泡沫会破灭吗？》中指出，中国存在资本过剩，高收益率正吸引着越来越多的资本投入房地产。2003年，房地产投资开始在局部地区出现了增长过快的苗头。

为了保持房地产的可持续发展，政府相继出台了一系列政策文件。2005年3月26日，国务院发布《切实稳定住房价格的通知》；2005年4月27日国务院常务会议做出《进一步加强房地产市场的宏观调控》的决定，提出了加强房地产市场引导和调控的八项措施，即“国8条”。2006年5月17日提出“国6条”；5月29日国务院办公厅转发建设部、人民银行等9部委《关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见》。然而，房地产需求、供给结构不合理，需求与供给总量不平衡的局面并没有因这些政策的出台而迅速得到改变，城市住房价格持续大幅上涨，引起社会各界越来越普遍的关注。2007年、2008年，政府进一步加大了对房地产市场的调控力度。至2008年，房地产价格才出现明显的回落。

（二）房地产业周期性波动的原因

1.房地产业周期性波动是由经济发展的阶段性决定的

从世界范围看，在工业化和城市化初期，许多国家曾出现住宅的严重短缺。在工业化和城市化加速的过程中，房地产投资通常会加速增长，房地产业成为国民经济的主导性产业。工业化和城市化过程基本完成后，房地产投资则会减速。

2.房地产周期波动与房产周期更新有关

房地产商品通常可以在较长的时期内发挥作用，其主体结构的使用寿命可以达到几十年甚至上百年。但是，房产的装修材料有的只能使用上十年甚至使用几年后就要进行更新改造。伴随着生活水平的提高，人们对房产面积、品质、外部环境的要求提高，可能需要更换面积更大，品质和外部环境更好的房产。这种更换并不是随收入提高不间断进行的，而是间断性、跳跃式的，往往会在收入积累达到一定水平后一次性完成，然后在收入积累达