一 武汉房地产竞争环境总体情况与发展机遇

（一）武汉房地产市场格局及特点

武汉市分为三个大的行政区域：汉口、汉阳和武昌。根据武汉市区域分布特点形成了武汉市的楼市格局。

图1 武汉市楼市分布基本格局示意图

2004年武汉GDP为1956亿元，2007年GDP达到3142亿元，4年时间，武汉的GDP连续跨过2000亿元、3000亿元大关，2008年GDP达3960.08亿元，同期增速达26.04%。伴随着城市经济的发展，武汉市市民收入有了大幅提高。2007年底，武汉市人均可支配收入超过1.4万元；房改后产生的改善性需求、生育潮所带来的刚性需求一起释放；随着市场经济的发展，投资概念日益升温，已深入普通居民脑中，这都极大地促进了武汉市房地产市场的发展。

自2003年起，房地产市场开始迅速发展，自然景观资源的价值、城市中心区域价值、远城区优良的自然生态价值等逐步被广大市民接受。受地理位置、人口聚集程度、经济发展水平、交通状况等影响，武汉房地产市场逐步形成了多个相对集中的区域。其中最具有代表性的片区有集长江、沙湖自然景观，居武昌城市中心的积玉桥高端居住区；拥有发达的交通，成熟的商业、休闲、医疗、教育配套的汉口中心沿解放大道，京汉大道板块区域；凭优越的生态环境发展形成的汤逊湖、盘龙城别墅区；再以雄厚产业支撑形成的沌口、光谷新兴城市副中心区域等。

武汉房地产市场经过多年发展，显现出了如下三个特点。

1.大区域性特征明显

由于长江、汉江成为天然的地域屏障，一般居民置业主要以工作地点为主要考虑。目前过江交通已经有所缓解，只是还不够方便快捷，通行时间成本还比较高，跨区域置业大多还停留在相邻板块内，还没有被普遍接受。在过江地铁、轻轨等大运量、准点的过江交通体系还没有建立前，此状况难以发生质的改变。

2.市场细分程度在不断提高

经过多年发展，武汉房地产市场产品细分程度已经大幅提高。从最初的市中心、郊区一般的多层居住小区发展成为针对不同年龄、收入、工作、消费偏好等不同类型客户开发的产品。沿江的高端住宅区、城市中心的时尚住宅区、近郊的居民大社区、远郊的别墅区等，根据地理环境、区域配套、客户需求特点，形成了多个有针对性、产品较为集中的片区。

3.品牌开发企业市场占有率大幅提高

房地产市场经过多年的发展和激烈的市场竞争，实力不济的开发企业逐步出局，拥有强大实力的开发企业逐渐占据主流。品牌开发企业市场占有率有了大幅提高，其开发的产品分布广、市场份额大、品牌影响力强。

（二）武汉房地产市场整体发展情况

1.产品及价格结构出现明显变化

物业类型方面：房地产市场经过多年的发展，产品结构方面发生了巨大的变化。多层产品已经慢慢退出城中心这个舞台，从过去全市范围的主力产品发展成目前中心城区以高层为主，近郊以小高层为主，远郊以多层、别墅为主的产品结构。

户型方面：受“90/70”政策影响，90平方米以下户型已经占到了市场成交量的30%，大户型产品市场份额大幅减少。未来将有更多的小户型产品入市，小户型产品的市场份额将继续扩大。

价格方面：从2004年3000元/平方米为主跃升至如今的以5000～6000元/平方米为主力价格区间。各物业类型产品销售价格已经从以成本为主过渡到随产品层次递增的阶梯价格。

2.房地产市场发展从住宅物业为主发展到商业物业、工业地产等多种物业形态并存

随着城市经济的发展，商业物业得到了巨大的发展，大型的购物广场、商业街如雨后春笋般出现，写字楼市场发展迅速，租金稳步提高，周边工业地产需要承接市中心工业外迁、沿海地区产业向内地转移而发展迅速。武汉房地产市场已经从最初单纯的住宅开发转变为多种物业形态全面发展。

3.消费者心态更加成熟理性

武汉的消费者在购房目的、选购产品还是价格承受力上都更趋理性。投资概念正逐步被广大居民接受；产品选购已经脱离出多层板式的单一结构，超高层、LOFT等新类型产品能够在市场上热销；收入的提高促使居民能够选择价格区间更大的产品。

（三）武汉市的房地产发展机遇

武汉GDP在2007年突破3000亿元大关，已经迈入高速发展的轨道。上海、广州从3000亿元到5000亿元均只用了3年。在2008年中，武汉市政府更是提出了争取突破万亿元GDP、成为中国经济增长第四级的宏伟目标。拥有众多资源的武汉，城市发展潜力、空间巨