一 引言

2007年底，万科公开宣布降价。2008年3月，恒大地产香港上市受阻，多家房地产企业推迟赴港上市计划。2008年，各地频频出现开发商拖欠支付地价的现象，昔日“地王”成为烫手山芋。此外，统计数据显示，从2007年下半年开始，房地产交易量萎缩，局部地区房地产市场价格下降。这一切预示着我国的房地产市场在经历了近几年的高速发展后，开始步入调整时期。国际方面，2007年下半年美国爆发的次贷危机已波及全球。进入2008年，次贷危机仍没有停止的迹象，反而愈演愈烈，并已蔓延到优级房贷市场。与此同时，国际油价持续攀升，食品价格上涨，通货膨胀居高不下，全球经济放缓，国际国内经济面临诸多不确定性因素。房地产市场的调整和复杂的宏观经济形势，致使房地产风险日益凸显，房地产风险的防范和控制成为各方共同关注的紧迫问题。

二 房地产风险的国际教训

1980年以来，国际上与房地产有关的主要危机包括20世纪80年代美国的“储贷”危机，90年代日本的房地产泡沫破灭，1997年前后东南亚各国的金融危机，以及2007年下半年始发于美国的次贷危机。

美国“储贷”危机始于1986年，并一直持续到1992年。在这场危机中，超过1600家银行和储贷机构破产。房地产方面，商业地产特别是写字楼市场所受冲击最大，主要市场商业地产价格在危机发生后两年内下降了30%～50%，是自美国经济大萧条以来的最大降幅。

日本房地产泡沫始于20世纪80年代中后期，90年代初最终破灭。房地产泡沫破灭后，日本大城市中房地产价格平均下降了50%，东京银座地区商业地产平均价格仅为1990年高峰时的25%，住房及其用地的平均价格则为1990年的40%。日本房地产危机对整个日本经济带来了深远影响，其经济长期未能摆脱危机的阴影，有“失去的十年”之说，而其利率至今未能正常化。

1997年，以索罗斯为代表的国际投机资本狙击泰铢，泰国金融危机爆发。这场危机随后蔓延到东南亚各国和地区，最终形成了一场区域性的金融危机。泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾、韩国等国家均受到严重冲击，汇率失控，房地产泡沫破灭，银行不良资产堆积，金融业濒临崩溃。香港、新加坡由于金融体系较健全，政府在危机前后积极应对，最终经受住了这场危机的考验，但其房地产市场仍受到很大冲击，房地产价格大幅下降。

2007年6月，美国第五大投资银行贝尔斯登旗下两只对冲基金因投资次级抵押贷款支持的复合证券陷入困境，美国次级抵押贷款及相关证券蕴涵的风险开始显现，次贷危机随即爆发，并迅速波及全球，美国及世界上主要的投资银行和其他各类金融机构损失惨重。进入2008年，次贷危机有愈演愈烈之势。3月，贝尔斯登最终因深陷次贷危机被摩根大通接管。2008年7月，美国加州的印地麦克银行宣告倒闭，紧接着美国政府宣布对两大房贷巨头——房利美和房地美实施紧急救援，这表明美国次贷危机仍在延续，并已蔓延到优级房贷市场。据国际货币基金组织估计，截至2008年4月，美国次贷危机所导致的损失已接近1万亿美元。

纵观历次危机，虽然发生的时间、范围不同，所在国家和地区的经济发展水平和社会状况各异，危机的诱因不一，但都具有房地产的市场价格严重偏离其内在价值，信贷失控等共同特征。

首先，危机发生前所在国经济和房地产市场经历了明显的景气时期，包括房地产在内各类资产价格过度膨胀。日本、东南亚危机中的汇率因素也加剧了资产价格的上升速度。

其次，房地产价格上涨速度脱离社会经济基础条件支撑。危机发生前一段时期内，各国房地产价格的上涨速度普遍超过居民收入和房地产租金收入的增长速度，市场投机盛行，房地产泡沫明显。这种房地产价格与其实际价值的严重扭曲，最终通过房地产泡沫破灭、价格大幅下降这种剧烈的方式，使房地产价格回归其内在价值。

再次，信贷规模的急剧扩张和贷款发放标准的降低。据统计，1984年房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例为17%，这一比例逐年增长，至1992年3月末达到35.5%。实证研究表明，房地产信贷规模对房地产价格有显著影响。例如，东南亚金融危机前后，房地产信贷规模每增长10%，房地产价格相应上升8%。房地产信贷规模扩张使得银行业对房地产的暴露风险加大，房地产危机的发生最终波及银行甚至整个金融业。同时，由于金融管制放松，竞争