一 武汉市土地储备的实施情况

1999年11月武汉市土地整理储备供应中心成立，2000年11月武汉市土地交易中心成立，两中心与1993年3月成立的武汉市征地拆迁事务部三块牌子一套班子“合署办公”。武汉市进入土地有形市场的土地来源主要通过两种方式：一种是由武汉市土地整理储备供应中心（以下简称土地储备中心）经过收购整理进行出让的土地；另一种是由原土地使用者提出交易申请，并得到交易许可的土地。通过实施土地储备制度，由土地储备中心统一征用、收购和回收土地，再根据计划储备土地、供应土地，实现了政府对储备土地进入市场的调控；借助土地交易许可制度，允许土地使用者向土地管理部门提出交易许可申请，并在土地交易中心通过挂牌、招标或拍卖的方式出让土地，保证了政府对非储备土地进入市场的调控。

自2000年起，武汉市土地储备中心有了一定的土地储备存量（收购面积与出让面积之间开始出现比较显著的差额）。1999～2001年，每年土地出让面积约占土地收购面积的1/2，目前已经积累了350公顷以上的储备土地。2000年、2001年武汉市房地产项目土地供应量均在140公顷左右。而在2003～2007年期间，武汉市土地储备出让的规模进一步扩大的同时地价也大幅度上涨。

2003年武汉市主城区共交易土地31宗，成交土地面积75.15公顷，成交金额20.79亿元，其中纯居住和居住兼容其他用途的土地成交均价为2638.55元/平方米（按土地面积计算），约176万元/亩；商服用地成交均价4580.64元/平方米（按土地面积计算），约305万元/亩。

2004年是武汉市土地交易非常活跃的一年，全年共交易土地53宗，成交土地面积237.31公顷，成交金额95.67亿元，平均土地价格4031.66元/平方米（按土地面积计算），约269万元/亩。其中纯居住和居住兼容其他用途的土地成交均价为3897.36元/平方米（按土地面积计算），约260万元/亩，与2003年比较，土地成交均价上涨1258.81元/平方米，涨幅为47.73%。与2003年比较，土地交易宗数增长71%，成交土地面积增长215.78%，成交金额增长360.17%，土地交易平均价格上涨45.73%。

2005年恰逢国家宏观调控政策的连续出台，年初的“地王”出世，年中的谨慎观望，年底的中小地块成交热烈，土地市场的波动也反映了开发商心理的变化。武汉市2005年通过“招、拍、挂”方式出让土地36幅，总成交金额116.15亿元，总出让面积226.24公顷，平均成交价格为342.26万元/亩（仅统计市土地交易中心成交数据，不含东西湖、蔡甸、新洲、黄陂等郊区土地交易情况），其中纯居住和居住兼容其他用途的土地成交均价为5207.33元/平方米（按土地面积计算），约347万元/亩，成交均价与2004年同期相比上涨1309.97元/平方米，涨幅为33.61%。

2006年武汉通过“招、拍、挂”方式供应土地52宗，成交49宗，成交率94%。成交的49宗土地面积共计148万平方米，规划可建筑面积约352万平方米，实现交易总额80亿元。

2007年武汉市全市区成功出让土地共计216宗，出让土地面积约为1152公顷（17280亩），规划可建筑面积约2423万平方米，其中武汉市7个主城区土地总成交量约为252公顷（3780亩），实现总交易金额237亿元，土地平均成交单价为627万元/亩，平均楼面地价为2929元/平方米（上述数据统计仅含经营性用地）。^[1]

受宏观调控的影响，2008年上半年武汉市中心城区通过“招、拍、挂”方式共出让土地18宗，成交12宗，实际成交面积为19.69公顷（约295亩），与2007年同期相比下降85.77%；土地供应规模较2007年同期减少54.24%。每亩单价为465.73万元，与2007年同期相比下降21.35%。

2004～2008年政府“招、拍、挂”成交土地走势呈先减后增的趋势，具体为：2004～2006年武汉市土地成交量呈现下降的趋势；2007年土地成交量增多，比2006年增加1.56倍；2008年1～5月楼面地价为2591元/平方米。^[2]

土地储备制度的实施，使得土地市场制度日趋完善，市场秩序得到改善，发展态势增强，促进了武汉市招商引资和房地产业的发展，土地储备量与政府的土地收益逐年攀升，确保了武汉市国有土地资产经营进入良性循环的轨道。此外，深圳万科、上海复地、香港凯恩斯、北京泰跃、深圳金地、南京三金、浙江耀江、广州恒大、广州碧桂园等在全国很有实力的开发商都来武汉投资房地产业。外地企业的投资，一方面加快了武汉的城市建设的发展；另一方面有利于武汉的土地市场公开、透明、规范，有利于公平竞争。