2007年9月深圳市人大常委会通过了《深圳经济特区物业管理条例》，该条例于2008年1月1日正式生效。对于矛盾冲突相对集中的物业管理领域，人们期望这一条例的通过和实施能起到规范物业管理活动、化解物业管理领域矛盾纠纷的作用。但是，我们回顾深圳物业管理立法的历史，分析多年来物业管理领域矛盾纠纷产生的根本原因，会发现新的物业管理条例未能全面化解物业管理领域矛盾纠纷产生的症结，物业管理立法还须进一步完善。

一 深圳物业管理立法历史回顾

深圳是全国最早实行物业管理的地方，也是全国最早对物业管理进行立法的地方，1994年6月深圳市人大常委会通过了全国第一部物业管理法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。该条例总共53条，虽然是住宅区物业管理条例，但写字楼、商住楼等物业的管理可参照执行。该条例在施行将近五年后，于1999年作了较大修改，修改之处多达32处，最重要的修改包括改业主管理委员会为业主委员会，并删除原业主管理委员会取得社团法人资格等重要规定，完善业主大会召开的规定和投票制度，强制性规定业主委员会采取公开招标方式聘请物业管理公司，增加业主委员会义务和对物业管理公司监督的规定，增加有关开发商、物业管理公司义务责任的规定以及违反规定的法律责任。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的制定实施对于规范物业管理领域的活动起到了重要作用，国务院物业管理条例在制定过程中就大量参考了该条例的内容和架构。

但是不可否认，该条例尽管经过修改完善，仍存在不少缺陷，有关物业管理的纠纷矛盾时有发生，特别是针对物业管理费的确定和物业管理公司聘请问题，呈现出由业主与物业管理公司之间冲突矛盾转向业主与业主委员会、业主委员会与政府监管部门之间的冲突，这些冲突矛盾在2003年国务院物业管理条例颁布之后进一步激化，在深圳刮起一阵业主要求降费风和炒物管公司风。更为严重的是，尽管国务院物业管理条例大量参考了深圳经济特区住宅区物业管理条例，但在业主自治方面的规定显然赋予业主更多的自治权利，这使业主更倾向于依照国务院条例行使业主参与物业管理的权利，但政府监管部门在适用法律上倾向于特区条例以及依据特区条例制定的规范性文件，于是出现业主与政府物业监管部门的冲突，最典型的案例莫过于2003年景洲大厦重新选聘物业管理公司过程中发生的冲突，当时业主依据国务院物业管理条例自主聘请物业管理公司，政府监管部门认为未经物业监管部门参与公开招标的聘请行为无效，双方依据不同的规定“据理力争”、僵持不下。这场业主与政府物业监管部门之间的冲突从表面上看是特区立法与国家行政法规之间的法律冲突，实质上却是业主自治与行政管制的冲突。尽管立法法对于法律效力等级的规定已经明确了在特区立法对行政法规做出变通规定时应当适用特区立法，但是对于国家行政法规赋予业主的自治权利在特区立法权下被剥夺对于深圳业主来说，总是心有不甘，深圳人希望国务院物业管理条例的出台能够推进深圳经济特区住宅区物业管理条例作出相应的修改，但是遗憾的是，2004年该条例的修正案只针对行政许可法对物业管理公司取得《物业管理资质证书》作了修改。

深圳的立法机构迟迟未对住宅区物业管理条例进行修改主要有四方面原因。

第一，物业监管部门认为赋予业主太多的自治权利实际上对业主不利，这种自治权利容易被少数业主（主要是业主委员会委员）利用于侵害多数业主的利益。实际上，1999年住宅区物业管理条例修正案已经收缩了许多1994年法规规定的业主自治权利，最突出的是删除原规定中管理委员会为社团法人的规定，物业监管部门更认同政府管制的作用。这在当前部门主导立法的现实环境下，物业监管部门的意见导致修法推进速度缓慢。

第二，根据目前的物业管理行业发展现状，深圳有意制定适用所有物业的物业管理条例，这一工作量较大。

第三，深圳市有特区立法权和较大市立法权，在物业管理立法过程中，宝安龙岗两区要求制定适用于全市范围法规的呼声很高，但制定较大市立法意味着在立法上不能突破国务院物业管理条例，也就意味着制定物业管理条例已经没有必要，可以考虑的只是制定国务院物业管理条例的实施细则。由于国务院物业管理条例在实施中同样