一 我国商品批发交易市场已进入新的发展时期

改革开放以来，我国商品批发交易市场发展大体经历以下几个发展阶段：

1979～1984年：商品集贸市场恢复和批发交易市场的起步阶段；

1985～1992年：商品批发交易市场的展开阶段；

1993～1997年：商品批发交易市场快速发展阶段；

1998～2001年：商品批发交易市场的调整阶段；

2002年以来，总体上进入了新的发展阶段，即整合、改造、升级、重组和功能创新阶段。其标志，是商品批发交易市场在发展中呈现出如下一些新的动向和趋势。

（一）批发交易市场发展进入重新规划、整合、升级和改造阶段

这一新动向的主要特征，是多数城市的批发交易市场开始进行重新规划，按照不同类别和功能重新规行划市。同时，伴随着市场硬件设施的升级和改造。

出现这种新动向的主要动因是：

1.城市化进程加速，城市规划重新调整和修编的影响

20世纪90年代末期到“十五”时期，我国城市化进程不断加快。1998年，我国城市化率大体在31%左右，到了2003年，已经达到40.53%（见表2-1），6年间提高了9个百分点，每年以1.4个百分点的速度提高，2005年已超过42.99%。城市化进程的加快，带动了城市规模的扩大。特别是北京、上海等特大城市和一些副省级城市、省会城市，通过城市外延的扩大（“摊大饼”），以及行政区划调整（将周边县市并入中心城市）等方式，使城市规模不断扩大。从而引发了城市新一轮的城市规划调整和重新修编。例如，“十五”期间，北京市对全市城市规划进行了重新修编，确立了“两轴、两带、多中心”的总体规划布局。各地城市规划的重新调整，必然对包括批发交易市场在内的城市商业网点设施规划的调整产生较大的影响。

表2-1 我国城市化率变化趋势

2.政府主管部门部署编制城市商业网点规划的影响

自商务部组建以后，对全社会商品市场体系建设和城市商业发展的管理和调控进一步加强。为避免商业网点建设的盲目性和无序性，国家商务主管部门从2004年开始，部署直辖市和省会城市于当年完成城市商业网点规划的编制工作；2005年，又要求全国地级城市完成城市商业网点规划的编制。目前已有相当一部分城市网点规划已编制完成。这一工作部署对于地级以上城市重新规划商业网点布局发挥了重要的促进作用，同时，也对各地批发交易市场的重新规划布局产生了重要影响。例如，北京市在网点布局规划中，已明确在三环路以内原则上不再规划大型的以批发为主的交易市场。在这一原则下，原有的大型交易市场也在进行布局调整。例如，北京大钟寺农产品批发交易市场已从三环以内迁移出来。

3.部分批发市场进入改造周期，同时伴随市场功能的完善

一些城市的批发交易市场大体上是在20世纪90年代初中期兴建的，已有十余年的时间，已经进入了硬件设施的改造周期。同时，市场功能的进一步完善也是一些交易市场改造的目的之一。除了完善交易功能和结算功能，一些市场的改造也同时伴随着对市场信息聚集、整理和传输功能，以及综合服务等功能的完善。

4.城市地产价值的重估和商业地产兴起的影响

从20世纪90年代中后期开始，“经营城市”的理念被越来越多的城市管理者所接受并付诸实践。所谓经营城市，其核心内容是经营土地，即政府大量批租土地，并将大量的农用土地改变为商业用途。随着城市化进程的加快和经营城市理念的带动，大多数城市的土地快速升值，并引发了社会对城市原有土地价值的重新评估。在这样的背景下，商业地产迅速崛起，即大量的民间投资以多种形式开发商业房地产，向社会出售（或出租）从而获得投资回报。在这一过程中，传统的批发交易市场由于发展较早，一般选址较好，且占地面积较大，往往其土地的升值空间较大，因此，吸引了大量社会投资对其进行重新改造，实现市场硬件设施的升级进而带动租价的提升。一些投资者甚至对批发交易市场进行重新定位和确定新的招商策略。如武汉的汉正街和北京的秀水街市场等。

5.竞争的加剧和消费者对批发市场环境要求的影响

大部分批发交易市场的重新规划、升级和改造，还来自于市场竞争的压力和消费者对市场交易环境的新要求。从竞争方面看，批发交易市场中经营的商品、质量和价格虽然仍是竞争的主要因素，但是，随着居民收入结构和消费理念的变化，对购物环境和市场的服务功能要求越来越高。