北京住房消费模式和供应体系是在房地产业发展和住房制度改革过程中逐步形成和发展起来的，在贯彻执行中央关于扩大内需政策的过程中，得到了进一步发展和完善。但是，从建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度方面来看，还存在着一些问题，需要进一步研究和探讨。

一 北京住房消费模式与供应体系发展的成就和存在的问题

正确地认识北京目前住房消费模式和供应体系建立和发展的状况、存在的问题，以及问题产生的原因，是进一步发展和完善与社会主义市场经济体制相适应的住房消费模式和供应体系的基础和出发点。

（一）北京住房消费模式和供应体系建设取得的重大成就

改革开放以来，北京住房制度改革和住房制度建设，以及房地产业发展和住房建设，都取得了显著的成就。根据北京市统计局公布的统计数据，仅1997～2008年，北京住房供应量达到了2.1亿平方米，城镇人均住房面积已由1978年的不到8平方米，提高到了2008年底的28.74平方米。相当于每个城镇人口增加了超过20平方米建筑面积住宅，人民居住条件有了巨大改善（详见表1、表2）。

表1 1997～2008年北京市住宅建设情况

表2 北京市2000～2008年城镇人均住房面积

（二）北京住房消费和供应模式中存在的问题

北京的住房总量与人均住房面积，虽然都已经达到一个较高的水平，但是，无论从供给方面看，还是从消费（需求）方面说，都存在着一些问题和矛盾。

1.商品住房滞销和闲置与居民住房困难并存的问题

北京住房消费和供给中一个突出的矛盾和问题就是，商品住房滞销、闲置与居民住房困难并存的状况。根据北京市统计局公布的统计数据，2008年底北京商品房（现房）空置面积还有1438.3万平方米，其中住宅522.7万平方米。根据市建委北京房地产交易管理网公开数据显示，截至2008年12月22日，北京市可售期房和未签约商品房现房可售面积共计42155315平方米。其中住宅未售出的达36.3万套，2550万平方米。不仅如此，在北京居民已购买的存量房中，还存在着大量的闲置住房。根据2009年“两会”中北京市领导透露的信息，闲置住房也在2000万平方米以上。而另一方面，目前北京500多万户居民中，还有60多万住房拥挤户和困难户。

2.住房价格过高与居民住房支付能力（有限）不适应的问题

北京住房供应和消费中存在的一个突出的矛盾就是，住房价格普遍较高，与居民购房承受能力不对称。住房价格过高，一方面，形成了住房供给市场上有价无市的局面；另一方面，不仅抑制了居民现在购房的需求，使居民住房需求无法得到满足，而且严重地透支了社会（居民整体）未来购房的需求。

3.住房总量与人均占有量较高与住房资源占有（分配）不公的问题

根据北京土地资源环境能源等的承受能力，北京住房总量和人均占有量已经接近或达到了饱和的程度，或者说已经达到了住房适度消费的限度。但是，住房总量和人均住房占有量掩盖着住房占有资源不公的现实。北京住房实际占有的状况是：有的居民占有高档住房，有的占有多套住房；同时还有相当数量的居民，或者是住房质量较差，或者是拥挤户和困难户，甚至还有无房户。

4.增量住房价格过高与存量住房市场发展滞后造成有效供给不足与有支付能力的需求得不到满足的问题

北京统一的住房市场是由增量住房市场与存量住房市场构成的。但是由于增量房市场价格过高，存量房市场发展滞后，因此造成了一方面是住房有效供给不足，另一方面是居民住房需求又无法得到满足的矛盾。

5.增量住房供给布局和结构与消费（需求）布局和结构不相适应的问题

由于一般位置较好的地块出让给开发商建设商品房，廉租房和经济适用住房则安排在离中心区较远、城市基础设施和市政设施相对较差的地方，而开发商为了提高开发利润，又力求建设大套型的房子，因此形成了新增住房的供给布局和结构与消费（需求）对住房布局和结构的要求不相适应的状况。

6.住房租赁市场规模狭小与住房租赁需求巨大的问题

目前北京住房市场的供给，主要实行买卖的方式。实际上，无论从住房商品使用价值性质方面看，即住房具有价值巨大性和耐用性（耐用消费品），还是从人们对住房需求性质与支付能力方面看，住房经济发展的理论与实践都表明，住房租赁无论是在住房供给（供应）方面，还是在住房消费（需求）方面，都应该占有相当大的比重，