一 2000年以来广州住宅价格变动基本特征

1.广州住宅市场交易价格稳步攀升

随着珠三角的制造业产业链布局基本成型，广州作为华南地区经济政治核心的国家中心城市地位逐渐确立，国民经济和居民收入实现了持续快速增长，城镇化进程加快，城市居住环境得到迅速改善。同时，住房供应的市场化程度逐步提高，住宅品质逐步改善，以“以房带路、以路养房”为特征的城镇基础设施建设力度逐渐加大，房价上涨的财富效应不断显现，2003年以来广州住宅市场交易价格呈现稳步攀升的态势。2011年广州10区住宅交易登记均价10111元/平方米，2003～2011年年均增长14.1%，扣除年均3%左右的物价变动因素，实际年均增长11%左右（见图1）。

图1 2002年以来广州10区整体住宅市场交易登记均价情况

分年度看，2002年以来广州房价增速波动较大。受房改政策后续效应影响，2002～2003年交易登记价格稳中趋降，2003年为价格最低点，但下降幅度不大。2004年开始房价逐步回升，且2005～2007年增幅呈逐年扩大趋势，2006年、2007年房价同比增长率均超过20%。2008年、2009年受全球经济危机及“二套房贷”政策影响，房地产市场出现调整，房价增速出现较大幅度的回落，2009年房价与2008年基本持平。2010年随着亚运会的成功举办，城市基础设施大为完善，城市品牌和知名度大幅提升，广州的物业价值有了较大幅度的提高，同时在通胀保值的强烈需求推动下，2010年广州房价出现新一轮上涨，同比增长18.3%。受限购限贷政策影响，2011年以来一手住宅市场价格基本保持稳定，二手市场价格受交易网上签约制度的影响上涨较快，住宅市场交易登记均价仍出现一定程度的上涨，但此价格涨幅具有一定的不可比因素。

2.一手住宅市场价格涨幅高于二手市场

从不同的市场看，2003年以来一手、二手住宅市场价格均呈稳步攀升态势。2011年广州10区一手、二手住宅交易登记均价分别12725元/平方米和7142元/平方米（见图2），2003～2011年年均增长16.0%和13.3%，扣除年均3%左右的物价变动因素，实际年均增长13%和10%左右，一手住宅价格涨幅高于二手住宅市场。

图2 2002年以来广州10区一、二手住宅市场交易登记均价情况

从年度波动情况看，2002～2010年一手、二手市场价格走势基本保持一致，但一手市场波动幅度大于二手市场。受市场供求关系、房地产调控政策等一系列因素影响，2003～2010年一手市场的交易登记价格同比增速出现较大波动，而二手住宅增速基本保持平稳上涨趋势。

2011年以来，一手、二手市场价格走势出现分化。受“限购限贷”政策影响，一手住宅市场价格涨幅明显回落，2011年交易登记均价12725元/平方米，同比上涨2.6%，低于2003～2010年年均增长速度15.4个百分点，2012年1～11月均价为12390元/平方米，同比下降3.73%；而二手住宅交易登记价格出现较快增长，这主要是受制度性因素影响，2011年下半年以来，广州10区全面实施存量房交易网上签约制度，同时规范了存量房购房信贷行为，压缩了存量房价格低报、瞒报空间，因此，此价格涨幅具有一定的不可比因素。

3.中心6区一手住宅价格涨幅略高于外围4区

区位条件的好坏直接与城市的功能结构与形态结构相关，中心城区是广州政治、经济、文化和对外交往的中心，历史形成人口密度大且有良好的市内交通，完善的生活、文化服务设施及较好的周边环境，方便就业与休闲娱乐。因此，广州中心6区房价高于外围4区，2011年一手住宅交易登记均价分别为18997元/平方米和9695元/平方米，中心城区价格接近外围区域价格的2倍（见图3）。从房价增长的情况看，2005～2011年中心6区和外围4区一手住宅交易登记价格年均增长21.8%和18.0%，中心6区价格涨幅高于外围4区3.8个百分点。

图3 中心6区和外围4区一手住宅市场交易登记均价情况

二 市场供求关系对广州住宅价格影响的实证分析

1.住宅供求关系对住宅价格的影响分析

2000年以来广州10区一手住宅市场需求旺盛，整体呈现供不应求的情况。2001～2012年累计批准预售面积和交易登记面积分别为8829.4万平方米和9453.2万平方米，整体供求比为0.93，新增供应未能满足日益增长的市场需求，累计缺口达623.94万平方米，接近2010年全年的交易量，住宅市场供不应求是近年来广州房价较快上涨的根本原因（见图4）。

图4 2001年以来广州10区一手住宅市场供求关系情况

从年度情况看，市场供求关系紧张直接导致了房价的上涨。2003年以来，除了受“二套房贷”政策和全球经济危机影响的2008年以及受“限购限贷”政策影响的2010年和2011年外，其余年份10区一手市场均出现不同程度的供不应求情况，年度供求比均小于1