一 宏观调控对房地产市场的影响显著

（一）土地市场治理整顿取得积极进展，土地开发面积增幅回落

近几年，土地供应增长速度较快，目前已批租的土地中，还有近1/3没有开发，特别是一些地区不顾经济实力和招商引资能力，大规模圈地，盲目搞开发区、园区和大学城建设，造成大量土地闲置。1999～2003年，我国购置土地面积和开发土地面积的差额逐年增大，1999年土地开发面积为购置土地面积的77.9%，到2003年这一指标降至62.1%（见表1），房地产业“圈地”成风。

表1 1999～2003年土地购置及开发情况

针对土地市场的混乱状况，国土资源部于2003年2月18日发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，宣布将加大力度清理违规设立的各类园区，特别是严禁违法下放土地审批权，严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。2004年4月底，国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿，要求各省集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整顿。治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地。这是自1997年国务院决定停止非农建设用地的审批以来，对房地产业用地审批最严厉的一次。

土地市场的治理整顿取得了很大成效。截至2004年7月，全国共清理出各类开发区6866个，规划用地面积3.86万平方公里。对各类违规设立的开发区加大清理整改力度。据不完全统计，全国已撤销各类开发区4813个，占开发区总数的70.1%；核减开发区规划用地面积2.49万平方公里，占原有规划面积的64.5%。

2004年1～6月份，土地购置面积15849万平方米，同比增长2.8%，比上年同期回落51.9个百分点。同期土地开发面积7920万平方米，同比增长11.5%，比上年同期回落28.5个百分点。土地开发面积和购置面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。另一方面，土地资源供应减少也推动了土地价格继续上涨。

（二）房地产投资增幅回落，供给结构趋向合理

1.房地产开发投资增速回落

从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的，1992～1993年是房地产开发投资的高峰时期；1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势；1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升；2003年，全国房地产开发完成额10153.8亿元，同比增长30.3%。

2004年以来，国家实施一系列宏观调控措施，房地产投资增长速度逐月回落。2004年1～8月，全国房地产业开发投资完成额7184.6亿元，同比增长28.8%，增幅比上年同期回落4.3个百分点。从图1中可以看出，2004年房地产投资增长幅度逐月降低，近三个月房地产投资的增长幅度均低于2002年和2003年同期的增长水平。

图1 2002年至2004年1～8月份房地产投资增长情况

2.房屋供给面积增幅回落

自1998年以来，全国房地产施工面积、竣工面积都保持了持续快速的增长，到2003年，各类指标的增速均达到了历年的最高水平（见表2）。2004年以来，由于信贷收缩、资金偏紧，加上电力、运输紧张等对工程进度的影响，房屋施工面积增长放缓，竣工面积下降幅度较大。1～8月份，全国商品房施工面积109988.15万平方米，增长24.3%，商品房竣工面积13989.1万平方米，比2003年同期增长11.6%，下降21.2个百分点。

表2 商品房施工面积状况

3.房地产开发投资结构趋向合理

受宏观调控政策的影响，房地产投资结构向商品住宅倾斜的特征比较明显。从1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐年上升，办公楼的投资比重总体上呈下降趋势（见表3）。2004年1～8月份，住宅投资的比重为67.9%，办公楼和商业营业用房投资比重分别下降为4.9%和12.7%。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。

表3 房地产开发投资中住宅所占比重

分地区来看，年初以来，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升（见表4）。

表4 2004年前8月各地区房地产开发投资额比重变化

4.房地产开发资金结构发生重大变化

房地产业属于典型的资本密集型传统产业。目前，我国的土地制度和房地产市场规则对地产商的资金实力要求越来越高。年初以来，国家陆续出台了上调银行存款