一 2004年房地产市场宏观调控的背景

2003年我国房地产投资和消费保持较快增长，房地产市场总体上是健康的，但局部地区出现了投资增长过快、结构性矛盾突出、房价快速上涨等问题。2004年第一季度以来，房地产开发各项指标进一步走高，尤其是部分地区投资增势较猛；供应增长总体跟不上销售增长、商品房供应的结构性矛盾和价格上涨的压力在一部分地区进一步突出，隐含着一定的市场风险，引起了党中央和国务院的高度重视。

1.房地产开发投资增长过快，非住宅投资增势过猛

2004年第一季度，全国房地产开发投资1820亿元，在连续多年快速增长基础上，同比又增长41.1%。

按投资类型分，商品住房投资1203亿元，同比增长35.9%；办公楼投资94.3亿元，同比增长68%；商业营业用房投资228.9亿元，同比增长61%；其他投资294亿元，同比增长42.7%。

按三大地区分，东部地区投资1333.3亿元，同比增长40.4%；中部地区投资228.7亿元，同比增长62.2%；西部地区投资258.4亿元，同比增长29.6%。

分省（区、市）看，9个省（区）投资增幅超过60%；18个省（区、市）投资增幅超过40%。商品房开发投资中非住宅投资以及部分地区投资增势过猛。

推动第一季度房地产开发投资增幅提高的因素，主要是非住宅投资的较快增长。办公楼、商业营业用房及其他投资增幅，分别比上年同期提高53.2、32.8和4.9个百分点，非住宅投资占房地产投资的比重由去年同期的31.3%提高到33.9%。这与一些城市建设规模过大、标准过高有密切关系，城市建设中的大拆大建带来大量被动性住房需求，进一步推动房地产投资快速增长。

2.商品房供求紧张，结构性矛盾突出

2004年1～3月，全国商品房销售面积为4271.16万平方米，大于同期竣工面积590.54万平方米（见表1）；商品住宅销售面积为3836.45万平方米，大于同期竣工面积855.54万平方米；销售面积与上年同比增长36.3%，高于竣工面积增幅16.8个百分点（见表2）。

全国总体上看，在大部分地方供应增长跟不上销售增长，尤其是中低价位住房严重供不应求，加大价格上涨压力。

表1 2004年全国第一季度商品房竣工、销售情况

表2 2004年全国第一季度商品住房竣工、销售情况

房地产供应结构性问题突出表现在：一是非住宅供应比例过大。商业营业用房空置面积比去年同期增长26.6%，达2104万平方米。福建省空置商品房中，非住宅用房约占2/3；二是中低价位、中小户型普通商品住房比例偏低。如有的城市商品住宅供应中，单价2000元/平方米以下的仅占6.71%；建筑面积95平方米以下的户型仅占17.15%；三是经济适用住房供不应求。还有相当一部分城市停止了经济适用住房建设。

3.商品房价格上涨较快，投资性购房呈现上升势头

2004年第一季度全国商品房平均销售价格2677元/平方米，增幅6.6%；商品住宅平均销售价格2481元/平方米，增幅6.5%。35个大中城市房屋销售价格同比增长7.7%，略高于全国平均水平，上海、沈阳、青岛、重庆、天津、南京、宁波、杭州、济南9个城市平均房价比上年同期增长10%以上。

此外，由于近年来居民可选择的投资渠道有限，投资性购房比例明显提高。2003年重庆市投资性购房比例10.2%，2004年第一季度提高到15.7%；上海市投资性购房占新建商品房销售的16.6%；长沙市商品房销售中，约16%的商品住宅、40%的办公用房、60%的商业营业用房为投资性购房。目前许多城市房屋租金未明显上升，一些投资购房者并不是以购房出租为目的，而是预期房价进一步上涨，以转售为目的。同时也存在房屋短期“炒作”。如温州集体购房，加上媒体大肆渲染，造成房价上涨的心理预期，吸引部分人盲目跟风买房，价格出现短期大幅上涨。

由此可见，商品房供应增长跟不上销售增长，供销总量差距还有扩大趋势，尤其是中低价位住房供不应求，将使供求矛盾进一步突出，将加大一段时期内局部地区商品房价格上涨压力，并且直接影响拆迁户购房，引发社会矛盾。这些问题不仅影响了房地产市场的持续健康发展，而且还直接关系到国民经济的健康运行。

房地产产业链长，带动固定资产投资和相关产业的力度大，对房地产市场的调控，直接关系到整个经济的调控，是中央关注的重要方面。

二 中央宏观调控涉及房地产市场的主要政策措施

1.治理整顿土地市场秩序

2004年4月29日国务院办公厅发明电，明确全国暂停农用地转非农建设用地半年。

2.加强金融调控和信贷管理

2004年4月