一 2004年房地产开发投资分析

2004年，中国房地产投资“高开低走”，1～2月房地产开发投资额为945亿元，增长率高达50.2%，^[1]4月份国家实施宏观调控措施，从第二季度开始，增幅平缓下降（见图1），12月末房地产开发投资额为13158亿元（是1998年的近4倍），增幅回落到28.1%（见表1）。2005年，国家将会继续实施宏观调控，房地产开发投资增幅将会低于2004年。

（一）投资增长速度下降 占全社会固定资产比重上升

2004年12月，房地产开发增幅为28.1%，分别比第一、二、三季度回落13、0.6、0.2个百分点，比2003年下降2.2个百分点。但仍高于同期固定资产投资增长率（25.8%）2.3个百分点，占全社会固定资产比重为18.78%，高于2003年0.51个百分点，为1998年以来最高（见表1）。6～12月增长速度分别为28.7%、28.6%、28.8%、28.3%、28.9%、29.2%和28.1%（见图1，表2），低于2003年同期增长速度，呈平稳下降态势。

图1 2004年1～12月房地产开发投资增长情况

表1 1998～2004年全社会固定资产投资、房地产投资及其增长率情况

从区域分布看房地产开发投资，东部地区占绝对优势（见图2）。2004年1～2月，东、中、西部地区房地产开发投资额分别695亿元、114亿元和135亿元，分别占全国房地产开发投资的73.61%、12.10%和14.29%；1～12月，东、中、西部地区房地产开发投资额分别为9149亿元、2024亿元和1985亿元，分别占全国房地产开发投资的69.53%、15.38和15.09%，占比增幅较快的是中部地区，中部地区的增长速度也快于东西部地区，且高于全国增长速度，东部地区与全国增幅接近，西部地区第二季度前高于东部地区，第二季度以后低于东部地区。12月末，东、中、西部地区增幅分别为27.9%、37.6%和20.6%，分别比第一季度回落12.5、24.6和9个百分点（见图3）。

图2 2004年全国及东中西部房地产开发投资情况

图3 2004年全国及东中西部房地产开发投资增长率情况

（二）投资结构发生变化

1.办公楼、商业用房投资增幅高于住宅投资，经济适用房投资回落幅度较大

2004年，房地产开发投资中，办公楼、商业用房增长速度始终高于全国和住宅增长水平，12月末住宅、办公楼和商业用房投资额分别为8837亿元、652亿元和1724亿元，增长速度分别为28.7%、28.3%和31.4%，分别比第一季度回落7.2、65.9和29.6个百分点（见表2）；占比办公楼和商业用房均比2003年有所增长（见图4），住宅占比比2003年略有下降。在住宅投资中，经济适用房投资额为606亿元，下降幅度较大，由2004年1～2月的11.9%下降到1～12月的-2.5%，2004年经济适用房投资增长幅度低于全国房地产开发投资和住宅投资增幅30.6和31.2个百分点（见图5）。

图4 2003～2004年全国各种商品房投资所占比重

表2 2004年1～12月全国房地产开发投资情况

图5 2004年全国住宅、经济适用房投资增长情况

2.开发资金增幅小幅回落，银行贷款增速下降，其他资金比重上升

房地产开发资金主要来源于国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。2004年，房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9%，比2003年同期回落7.7个百分点。其中：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金及其他资金分别为11.81亿元、3158.41亿元、0.19亿元、228.20亿元、5207.56亿元和8562.59亿元（见表3），同比分别增长4.0%、0.5%、-65.2%、34.2%、38.0%及39.9%。

第一，房地产开发信贷资金得到有效控制。2004年4月开始国家实施宏观经济调控，房地产开发企业资金来源中贷款增长幅度一路下降（见图6）。2004年，房地产开发企业资金来源中国内贷款为3158亿元，同比增长0.5%，增幅比2003年同期下降44.9个百分点，比第一季度下降30.2个百分点；国内贷款占开发资金总量的18.4%，比2003年同期下降5.4个百分点，比第一季度回落5.9个百分点。

图6 2003～2004年全国房地产开发资金增长情况

第二，其他资金增幅较快。2004年自筹资金和其他资金分别为5208亿元、8563亿元，同比分别增长38.0%和39.9%，增幅比2003年增长-0.1和5.5个百分点，比第一季度下降23.5和21.6个百分点；自筹资金和其他资金分别占资金总量的30.3%和49.9%，分别比2003年同期增长1.8、3.6个百分点，自筹资金比第一季度回落3.8个百分点，其他资金比第一季度增长10个百分点。

表3 2003～2004年全国房地产开发资金来源结构情况

第三，利用外资增长幅度超过2003年。2004年利用外资为228亿元，增长幅度为34.2%，超过2003年16.3个百分点，略低于1