一 房地产开发企业基本情况

1.房地产开发企业发展迅速

中国房地产开发企业的队伍是随着房地产市场的发展而不断壮大起来的，从1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2003年的37000家左右，这表明房地产业稳步发展，房地产开发企业数量出现了稳步增长局面。

在房地产开发企业数量不断增加的同时，房地产开发企业从业人员的队伍也在不断壮大，为开发企业的发展和房地产市场的完善输入了新鲜的血液。1997年，房地产开发企业从业人员68.32万人，2003年上升到120.54万人，增长了76.4%（见图1）。

图1 1997～2003年全国房地产开发企业从业人数

2.房地产开发企业以内资和民营为主

从注册类型来看，1998年内资企业、港澳台投资企业、外商投资企业分别为19960家、3214家、1204家，2003年分别为33107家、2840家、1176家，与1998年相比分别增长了65.9%，下降了11.6%和2.3%。可见，近五年来港澳台投资企业和外商投资企业基本保持稳定，而内资开发企业迅速增加；中国房地产开发企业主体为内资企业，2003年内资企业分别是港澳台投资企业、外商投资企业的11.7倍和28.2倍（见图2）。

图2 1997～2003年全国不同注册类型房地产开发企业数量

从登记类型来看，内资房地产开发企业中国有、集体房地产开发企业数量逐年减少，民营、股份制企业不断增加。1998年国有企业、集体与民营企业、股份制企业分别为7958家、4538家、7464家，到2003年分别为4558家、2205家、26344家，分别比1998年减少了42.7%、51.4%和增加了231%。国有房地产企业所占比重由1998年的39.9%下降到2003年12.3%，集体企业由22.7%下降到5.9%，民营及股份制企业则由37.4%上升到81.8%。可见，内资开发企业的主体是民营及股份制企业，且其所占的比重还在继续提高。不过，国有房地产企业的比例虽然只占总数的12.3%，但由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，因此，对市场的影响仍然举足轻重（见图3）。

图3 1998～2003年全国不同登记类型的内资房地产开发企业数量

从从业人员来看，内资开发企业从业人员中，民营和股份制企业从业人数在逐年增加，国有和集体企业从业人数在逐年减少（见图4）。

图4 1998～2003年全国不同登记类型的内资房地产开发企业从业人数

3.房地产开发企业经营收入稳步增长，利润率变化较大

近10年来，中国房地产企业经营总收入不断稳步增长，1988年为162.12亿元，到2003年达到9137.27亿元，15年间增长了55.4倍，年均复合增长率为30.8%；商品房销售收入也不断增长，1988年为147.22亿元，2003年达到8153.69亿元，15年间增加了54.4倍，年均复合增长率为30.7%（见表1）。

表1 1987～2003年全国房地产开发经营情况

图5 1988～2003年全国房地产开发企业经营收入和营业利润情况

房地产开发企业营业利润及行业平均利润率（营业利润/经营总收入）变化剧烈。十多年来，我国房地产开发企业的营业利润以及房地产行业的平均利润率发生了很大的变化（见图5）。

4.房地产开发企业整体规模较小

从开发企业实收资本来看，1997年全国房地产开发企业实收资本为3812.1亿元，平均每个房地产开发企业实收资本为1791万元；2003年全国房地产开发企业实收资本为8471.02亿元，是1997年的222.2%，平均每个房地产开发企业实收资本为2282万元，是1997年的127.4%。可见，尽管全国房地产开发企业实收资本总和较大，增加速度较快，但平均每个企业的实收资本金额并不大，并且，几年来没有明显的变化（见图6）。

图6 1997～2003年全国房地产开发企业实收资本情况

从开发企业总资产来看，1997年房地产开发企业总资产为16417亿元，平均每个房地产开发企业资产为7713万元，2003年达到40486.5亿元，是1997年的246.6%，平均每个房地产开发企业为10906万元，是1997年的141.4%。存在与实收资本相同的问题（见图7）。

图7 1997～2003年全国房地产开发企业总资产、负债情况

从房地产开发企业的资质情况来看，2003年全国具有一级资质的房地产开发企业413家，仅占全国开发企业总数的1.21%，二级资质的房地产开发企业2989家，占总数的比例不到10%，大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业，整体规模较小（见图8）。

图8 2003年不同资质房地产开发企业构成情况

二 房地产开发企业存在的主要问题

1.房地产开发企业数量多、规模小

随着我国房地产市场的发展，房地产开发企业数量及从业人员数量在不断增加。由于房地产市场的区域性，行业