一 中国房地产中介服务业的现状

1.2004年中国房地产中介行业简要回顾

（1）为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益，针对拆迁评估中存在的问题，建设部依据《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》，制定并下发了《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《指导意见》），自2004年1月1日起施行。

《指导意见》主要规定了以下内容。

第一，明确了拆迁估价价值标准。明确了拆迁估价为被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。同时对拆迁估价包含的内容做了规定，如搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额等。拆迁房屋装修的补偿，由当事人双方协商议定，不能达成一致意见的，另行委托估价。其他几项补偿，执行当地人民政府的规定标准。另外，《指导意见》还规定政府要每年定期公布一次各类房屋的房地产市场价格，作为拆迁估价的参考依据。

第二，统一了拆迁估价方法、估价时点和技术路线。《指导意见》规定拆迁估价原则上应当采用市场比较法，对于一些房地产市场不发达，可比交易案例少的地区，无法采用市场比较法的，方可采用其他估价方法。将拆迁估价时点确定为房屋拆迁许可证颁发日。对于拆迁规模大、分期分段实施的项目，可以当期（段）房屋拆迁实施日为估价时点。

第三，建立了公开、公平选择拆迁估价机构的机制。《指导意见》规定，拆迁估价机构应当由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式产生，防止拆迁人与估价机构互相串通，损害被拆迁人的合法权益。同时，规定了回避制度。

第四，建立了拆迁估价结果公示制度。《指导意见》规定估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示，拆迁当事人对估价结果有疑问的，估价机构应当做出解释。

第五，建立了拆迁估价纠纷调处机制。《指导意见》要求各省和设区城市成立估价专家委员会，以估价技术鉴定的方式向拆迁当事人提供救济。当拆迁当事人对估价结果有异议时，可以申请复核估价或另行估价。复核估价或另行估价结果与原估价结果有差异并超过规定标准的，由房屋拆迁专家委员会进行鉴定，根据鉴定意见调整后的估价结果作为补偿依据。

第六，明确了被拆迁房屋性质和面积争议的处理方法。针对拆迁估价人员无法对于一些房屋和其他建筑物性质和面积等作合法性判定的问题，本着让被拆迁人受益的原则，《指导意见》规定，凡拆迁当事人能就被拆迁房屋性质和面积达成一致的，可以按照协商结果进行估价。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，可以向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。另外，《指导意见》还要求市、县规划，房地产管理部门要制定被拆迁房屋性质和面积争议的处理方法。

第七，对违法违规行为提出了处理意见。《指导意见》根据有关法律法规的规定，对违规的估价机构和估价人员，提出了处罚措施。

（2）2004年3月2日建设部发布《建设部关于评定2004年一级房地产价格评估机构资格有关问题的通知》（建住房函［2004］55号）。该通知根据《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》（建房［1997］12号），对2004年一级房地产价格评估机构资格评定的有关问题提出要求。各省、自治区建设厅、直辖市房地局应根据有关文件精神，加强对申报机构的初审工作，在初审中应重点审查以下几方面内容：一是申报机构的专职注册房地产估价师数量、业务水平、继续教育、职业道德等情况。二是对申报机构的业绩要求，仍按《关于开展第二批一级房地产价格评估机构资质评定工作有关问题的通知》（建住房市［1998］014号）的规定执行。对申报机构填报的业绩，要结合申报机构信用档案公示的业绩进行抽查。三是对未按有关规定进行脱钩改制或不符合脱钩改制要求的、未经年检或年检不合格的、有违反行业道德规范行为的、未按规定建立信用档案的房地产价格评估机构，初审机构不得受理其一级房地产价格评估资格的申报。

建设部住宅与房地产业司受理申报后，