2004年是中华人民共和国《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁布后中国物业管理面临新的发展机遇的第一年，《条例》的出台使行业发展有了坚实的基石；2004年是中国物业管理业真正驶入法制化、规范化轨道的第一年，法规制度建设开始得到了前所未有的重视；2004年也是中国物业管理业创新发展的一年，创新和变革、焦点和热点、机遇和挑战充斥着中国的物业管理业。

一 2004年中国物业管理发展综述

中国的物业管理业是一个新兴的行业，也是一个特殊的行业，作为个人财富和社会财富的守护者，与百姓的生活息息相关。它既能表现城市居民生活的水平，又能体现城市管理的水平。大力发展物业管理业，能有力促进提高人民群众居住质量、拉动经济增长、加快政府职能转变、促进城市文明发展和增加城市就业岗位。我国的物业管理经过二十多年的发展，已经形成了庞大的产业经济规模，我国的物业管理企业总数已超过2.7万家，从业人员超过270万人，物业管理行业年营业收入已达1000亿元左右，物业管理行业正成为我国第三产业的重要组成部分。

（一）2004年物业管理总体发展状况

2004年堪称中国物业管理的立法年，继2003年全国《物业管理条例》颁布实施后，大批具有实践意义的相关配套规章、地方性法规的纷纷出台，加之相关法规的修订完善，这都将中国物业管理行业送上了快速、规范、稳健的行进轨道。

由国家发展和改革委员会会同建设部发布的自2004年1月1日起执行的《物业服务收费管理办法》，对物业收费方式、物业成本计算标准等做出了新的规定。按照新办法的规定，物业服务收费将区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。其中，政府指导价并不是统一定价，主管部门不但要根据物业管理服务登记标准等因素制定相应的基准价，还将制定浮动幅度，并定期公布，具体收费标准则由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业管理企业在物业服务合同中进行约定。交纳物业服务费的方式分为“包干制”和“酬金制”两种。

建设部第125号令《物业管理企业资质管理办法》于2004年3月17日颁布，2004年5月1日起正式实施，对物业管理实行了“分餐制”。作为建设部的一项重大举措，就像全国的人口普查一样，在物业管理行业卷过了一阵资质审批的狂潮。值得关注的是，绝大多数在房地产行业的外资物业管理企业都没有搭上这一辆“首班车”，同时也使业主的自治组织和个人望洋兴叹。通过类似的门槛设定，这一法令在相当程度上保护了现有的已取得资质的物业管理企业的利益，同时，也使各地相关的确切数字得以浮出水面。

2004年9月《建设部关于印发〈前期物业服务合同（示范文本）〉的通知》（建住房［2004］155号）以及《建设部关于印发〈业主临时公约（示范文本）〉的通知》（建住房［2004］156号）很大程度上是前期物业管理中业主与开发商之间矛盾的必然产物，同时也进一步明确了物业管理收费的方式，进一步承认了《业主临时公约（示范文本）》的法律效力，这两个“示范文本”将对以后新入住的小区前期物业管理提供实质上的支持与利好。

国家发展和改革委员会会同建设部发布的《物业服务收费明码标价规定》（发改价检［2004］1428号）于2004年10月1日施行，在全国范围内激起了一阵整改物业公司的热潮。由于长期以来物业服务的收费没有得到严格规范，收费的透明度不高，曾经出现一些损害业主合法权益的情况，引发不少纠纷。这一规定的出台，表面上是通过“明码标价”的方式让业主一目了然，其背后的实质则是物业管理“政府定价”和“政府指导价”将逐步淡出市场，并将催化物业管理的新旧换代。此后，各省市对照制定的《物业服务收费管理办法》相继出台，如山东、江苏、北京、武汉等地。

（二）发展特点

1.物业管理制度建设步伐加快

建设部先后印发了《前期物业管理招标投标暂行办法》、《业主大会规程》、《物业管理企业资质管理办法》及《业主临时公约》和《前期物业服务合同》的两个示范文本；与国家发改委共同制定了《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》，各地也纷纷制定和完善了当地的配套法规和实施细则。《条例》实施以来，基本形成了物业管理法规规章